洛阳碧水阳城项目策划全案样本.doc

项目分析
项目用地周围环境分析
项目土地概况
当地块在洛阳市北入口城郊结合部位。 纱厂路立交桥以北, 机场路南端。 该项目背靠中建二局二企业家眷院, 紧邻防洪渠, 毗邻机场路, 东面为烈士陵园及铁道部隧道局家眷区, 南面为史家屯村。 地块呈不规则梯形状, 占地37032㎡, 建设用地31424㎡, 计划绿地11350㎡, 机场路至项目用地间为30米宽绿化带。 本项目位置四通八达, 向北直行即达牡丹园和机场, 向南即到纱厂路立交桥, 地理位置优越。
项目周围环境情况
当地块地处邙山, 周围无大型工厂, 无工业废气、 废水污染担忧, 空气质量优良。 周围虽有拂晓化工研究院, 但其业务关键以设计研究为主, 不会对居民健康带来危害。 在本项目对面烈士陵园环境幽静, 空气清新, 已成为周围居民晨练最好去处。 项现在面计划绿地对提升项目标品质有很好促进作用。 唯一不足是紧邻防洪渠河道堵塞、 垃圾成堆, 渠水断流, 不过防洪渠治理工作已纳入市政计划, 不会对项目组成威胁。 因为当地块周围大多为居民区, 只有东侧机场路车辆有些噪音, 所以噪音污染不重, 因为当地块地处城郊结合处, 周围安防设施就少, 人文环境弱, 但因为近期中心血站兴建, 和机场路两侧绿化治理, 还有郊区房地产开发企业碧云小区待建, 社会治安和居住环境全部会得到近一步改善。
项目用地周围市政配套设施情况
即使项目周围有二局二企业家眷院这么大型住宅区, 但其完善小区服务通常设在小区内, 而且服务对象是本单位居民, 通常不对外服务。 史家屯周围虽有医院、 饭店、 超市等设施, 但规模通常不大, 档次也不是很高, 服务面也不全。 稍远一点有几座大型批发市场: 食品城、 图书城和锦远商贸城。 文化教育方面有市警校、 市卫校、 二局二企业中小学。 医疗卫生方面有二局二企业医院隧道局中心医院。 但娱乐设施、 运动场所、 生活服务等设施欠缺。
区域房地产市场现实状况及发展趋势
1、 区域房地产市场概况
项目所在区域现有楼盘近十家, 其中经济适用房一家, 其它均为低级商品住宅, 伴随该地域房地产市场规模扩大, 楼盘不停增加, 和周围生活环境、 自然环境污染情况和教育条件改善, 选择在该地域置业消费群体也会对应地增加。 所以, 选择在该地域做项目, 其前景和市场潜力全部是比较宽广。
2、 区域竞争楼盘分析
从该地域住宅情况来看, 建筑形式均为多层商品住宅, 价格在980～1200元/㎡项目较多, 如: 三鑫小区、 润鑫嘉园等。 本项目标直接竞争楼盘是美好家园（其绿化率达成36%以上）, 现在正在进行地基处理, 销售方面已经开始内部认购, 其价位及市场定位经调查暂无确定, 但其计划部署上看和本项目相差无已。 要在此基础上抢占市场, 只能在物业配套、 物业管理、 营销推广上加大力度。 另外, 在建华玻璃厂周围, 占地近70亩“润鑫嘉园”和聚客隆家电市场对面“三鑫小区”将会使本项目丢失一部份客源。
3、 区域住宅总体供求现实状况
据调查, 该区域购房阶层关键以中青年为主。 30～50岁市民欲购房者占总数35% , 其中, 二次置业者群, 占55% 。 该地域房地产市场上无适合商品住宅, 也没有一个在楼盘品质、 户型设计、 物业配套、 绿化、 景观等各方面全部有较高标准楼盘项目。 所以, 市场供给情况和市场需求不相符。 另外, 项目所在地房地产市场属于未被大量开发地段, 有很乐观市场消费潜力等候被发掘。 调查结果表明, 项目所在地有很强烈房地产消费倾向。
土地SWOT分析
项目地块优势
A、 项目地段在郊区, 环境幽静、 空气清新, 适合发展居住小区。
B、 该区现在无大开发商进驻。
C、 项目周围在建项目较多, 会造成周围土地大幅增值。
项目推广时应宣传项目标增值作用, 形成份期开发、 早期低价入市思绪, 形成增值空间, 营造小区人气, 后期逐步价格攀升, 随项目本身条件日益完备, 和各方面深入到位而增加价格, 以拉动二期销售。
项目地块劣势
A、 项目地周围配套设施不足, 会对生活带来不便。
B、 项目地段仅有51路公共汽车经过, 交通有待深入改善, 伴随项目标规模发展,应设置一条专线直通火车站。
C、 项目毗邻防洪渠, 政府在近期内不会有大动作对其进行治理, 会给项目造成一定负面影响。
D、 邙岭立交桥至项目所在地, 坡度较大。
E、 项目在市民心中属偏远地段, 难以吸引市场关注。
F、 缺乏显著景观环境优势。
G、 消费者有“生在苏杭, 葬在北邙”心理阴影。
项目地块机会点
A、 洛阳市房地产开发不充足, 营销手段相对落后。
B、 洛阳市二手房市场激活蓄势待发。
C、 该区域地