西安高端市场别墅项目营销定位报告.ppt

西安高端市场
项目营销定位
振业西安项目
此前,我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析
与沟通,达成共识如下
宏观市场:
引言
西安房地产市场竞争将日趋白热化,未来房地产市场供应将大
量增加,建议项目尽早入市、提前消化;
中观市场(竞争层面)对项目的指导意义:
在产品规划方面,园林景观、有创新力人性化的产品、完善的
社区商业配套,树立项目品牌
在开发节奏上,保持园林与主体施工的同步进行,在项目入市
时就能产生巨大的震撼力
微观市场
我们项目的核心卖点:环境、产品(户型)、园林、商业配套
文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商
振业西安项目
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式橄檄型开发模式
分析
操作模式
操作模式
思路
代表项目
代表项目
客户构成
客户构成
竞争分析
竞争分析
项目资源分析
项目竞争分析
项目市场定位
开发模式选择
项目客户定位
项目产品定位
启动区定位及启策略
振业西安项目市场结构分析大盘操作模式分析
沙漏型开发模式橄檄型开发模式
分析
操作模式
操作模式
思路
代表项目
代表项目
客户构成
客户构成
竞争分析
竞争分析
项目资源分析
项目竞争分析
项目市场定位
开发模式选择
项目客户定位
项目产品定位
启动区定位及启策略
振业西安项目
90亩区域开发战略一、市场结构分析
1A、西安整体房地产发展特点
西安高端房地产市场发展特点
3、沪灞整体房地产发展特点
振业西安项目
整体特点1从物业档次来看,呈现“哑铃状”供应结构
900亩区域开发战略
面向中高收入家庭的“精品”项目供应不足,

市场两极分化趋势加强,结构性失衡明显。
西安高端市场①自200年第四季度,西安高端物业供应达到历史最高峰,全年共出
发展特点
现别墅类项目十多个,是2006年的两倍·高端物业占市场总体供应
例已经达到15%
分布格局
■发展规模
②2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势,市场比重有
规划要点
可能进一步上升;同时受而受新政的影响,面向中低端客户的经济
适用房、90平方米以下的房源将进一步上升;
③面向中高端客户的精品小区项目捋会出现大量减少的势头。
④在宏观调控后,别墅类土地供应奇货可居,一些发展商纷纷放缓推
盘速度’一是规避竞争·而是在等待黄金销售时机的到来·预计明
年5月高端物业会集中放量
振业西安项目
900亩区域开发战略
整体特点2:大户型占主流,同质化竞争激烈

①90m/0%新政后,大户型成为西安楼市的主角,从2007年热销的
二丶西安高端市场
绿地世纪城丶恒大名都丶西安富力城丶公园天下丶中海华庭等
发展特点
项目,热销的户型均在120m以上
分布格局
■发展规模
规划要点
②根据西安楼市对2000
年全年供应量的统计
不同套型新建住房供应结构图
20m以上户型占市
%
可以预见,120m以
上户型竞争激烈。
目≤60m■60-90m口9
12m1211>14m
振业西安项目
整体特点3:2008年1-8月的统计情况来看,90-120平米
900亩区域开发战略
户型供过于求。

二丶西安高端市场
发展特点
①2008年1-8月份90-120m广型供应2609套,实际销售1393
套
分布格局
■发展规模
规划要点
振业西安项目
900亩区域开发战略整体特点4:预计2008年下半年,房地产市场将出现拐点

二丶西安高端市场
发展特点
①受新政影响的主要是2007年5月以后取得的土地’一般项
目前期准备期需要12-14个月’受新政影响,准备期会延
分布格局
长3-4个月(贷款严审丶预售门槛提高丶客户积累期加
■发展规模
长)
规划要点
②预计2007年9月是受新政影响土地项目的上市时间,也是
西安市楼盘出现揚点的时间。届时,中小户型供应将占
据较大的比例
振业西安项目
900亩区域开发战略

思考一?
二丶西安高端市场
发展特点
以高档、低档产品为主的哑铃状市场结构,带来高档
分布格局
物业市场的激烈竞争,在高档物业市场,结合项目条
■发展规模
规划要点
件、竞争环境,采用什么样的开发模式,是我们要思
考的问题。