世联2010年长沙万科金域华府营销策略报告1
万科金域华府——
『营销策略报告』
谨呈:长沙市领域房地产开发有限公司
长沙世联地产
20101>.
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报告思路
本体分析
客观评价项目的情况
本体分析
房地产市场分析
核心策略及定位
区域市场分析
策略分解
目标及问题
理解目标
找到核心问题
策略分解
营销策略
销售策略
房地产市场分析
市场分析,对未来走势做基本判断
区域市场分析
从区域整体市场看本项目面临的环境
从客户层面看本项目面临的市场环境
从竞争层面看本项目面临的市场环境
目标及问题
竞争分析
1
项目本体分析
万家丽路
京珠高速
红旗路
新花侯路
高桥
东塘
红星
黎托
武广站
机场高速
劳动路
香樟路
湘府路
本项目
旅2路
135路
9>406路
601路
66路
16路
高铁+高速+公交,三位一体打造交通网络,通达性良好,未来地铁及高铁逐步升级完善
交通配套现状
已开公交及交通线路
武广高铁
(红色)
项目交通情况:
南北向——万家丽路贯穿长沙南北,连接芙蓉区
东西向——香樟路直达韶山路,连接东塘商圈
公交配套:
红线东侧目前有两个公交车站,共6路公交车经过,均到达市中心区
高速:
京珠高速、机场高速
高铁:
武广高铁、沪昆高铁
沪昆高铁
(紫色)
本项目处于万家丽路与香樟路交汇出,沿街展示面大,昭示性好,但临街公寓部分噪音大
万家丽路与芙蓉路是贯穿长沙南北的两大主干道,香樟路西到韶山路,东至武广火车站,车流量较大
劳动路
韶山路
万家丽路
香樟路
湘府路
万科·金域华府
南至天际岭森林公园
东至武广火车站
北至高桥大市场等
西至韶山路
项目位于区政府对面,政府物业带动项目价值的拔升,调研表明,政府周边物业比非政府物业溢价400-500元/㎡
香樟路
湘府路
劳动路
雨花区政府
本项目
5000
5400
省政府
湘府九号
5000
5500
省政府
星城荣誉
5000
5400
雨花区政府
万树丹堤
周边均价
价格
政府
项目
地块不完整,项目被市政路线分割成几块,且周边居住环境不佳较为杂乱
十字形的产品,长沙客户存在一定抗性
长沙人喜欢南北通透的板楼,客厅、卧室朝南,采光、通风性好;
十字形户型的东北、西北两个朝向存在通透性及采光性较差的因素,长沙顾客不太认可;
东南、西南两个朝向户型也有通透性不强或者西晒的缺点
入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗,户型设计理念领先,附加值高
高层5
高层1T4
空中花园
阳台
生活阳台
空中花园
阳台
空中花园
空中花园
生活阳台
生活阳台
阳台
空中花园
阳台
空中花园
阳台
空中花园
阳台
阳台
空中花园
140㎡户型
140㎡户型
140㎡户型
空中花园
空中花园
阳台
生活阳台
120㎡户型
90㎡户型
90㎡户型
120㎡户型
120㎡户型
120㎡户型
落地飘窗
飘落地窗
落地飘窗
落地飘窗
落地飘窗
万科致力于推广全面家居解决方案,通过住宅产业化为客户提高产品附加值
集中采购降低装修成本:
公寓600元/平米
高层700元/平米
事务繁忙者,无过多的时间料理繁多的装修事务;
投资客,购房用于出租,对装修无特殊要求的;
外地购房客,为图方便,购买精装修房省心省事;
首次置业者,对装修无经验,又想省心的客户;
长沙精装修的购房群体
受到规划的限制,前期将缺少大面积、大体量的展示的条件
现楼、2公里的风光带
湘江世纪城
大门、中心园林、会所
恒大名都
山体公园局部,景观大道,水景,实体样板房
保利麓谷林语
长沙09年销售前三甲的展示条件
万科做为地产第一品牌,在全国各地影响深远,其所到之处必然对该城市有所贡献
公开发行股
票,涉足深
圳房地产
跨入上海
开始跨区
域发展
专注住宅业
务,对外发
行B股
华铜入股
万科,成
为最大股
东
出售零售业
务,全力专
注住宅
实现28个
城市
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