承租人优先购买权问题探析.docx

承租人优先购买权问题探析牛犇【内容摘要】承租人优先购买权问题已得到学者及实务工作者的广泛关注,但司法实践中仍有一些问题须进一步探究,如次承租人的优先购买权问题、承租人优先购买权与善意第三人冲突的协调问题。笔者发现,由于法官对法律条文及司法解释理解不同,案件处理结果存在较大差异,甚至截然相反, 笔者借助他人研究成果,谈谈自己管见。【关键词】承租人、次承租人、第三人当前,承租人优先购买权问题已经得到理论界和实务界的充分关注,一些基础性问题已有较一致的结论,如优先权的性质、行使期限、整体出售与部分的关系等,但由于立法过于粗陋,实务中新问题层出不穷,理解不一致,法律适用不统一,亟待研究。笔者拟借助现有研究成果,结合自己的思考,对一些问题提出管见,以期对司法实务有所帮助。一、次承租人是否有优先购买权我国《合同法》第 224 条规定了房屋转租, “承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”转租是指承租人不退出租赁关系,而将租赁房屋以其本人名义出租给次承租人。转租情形下,涉及三方当事人,出租人、承租人、次承租人,其中承租人又是转租人,次承租人占有租赁房屋,并使用、收益之,承租人和次承租人的法律关系共存与一个标的物上。那么,当出租人出售租赁房屋时,谁享有优先购买权呢?是承租人还是次承租人,抑或是两者都有,若两者都有,谁的顺位在先,若房屋经过数次转租,数个次承租人的顺位又如何排列,对以上问题,颇有争议。 2005 年司法考试卷三第 12题考查了这个争议问题,标准答案中肯定了次承租人的优先权,使该问题更有探讨的必要。有观点认为,次承租人也享有优先购权,而且次承租人的优先购买权要优先于承租人; [1] 还有一种观点认为次承租人无优先购买权。[2] 主张次承租人有优先权的结论主要有以下理由: (1)稳定转租社会关系的需要,避免因出租人的任意处分行为给次承租人生活带来大的变动。( 2)因为次承租人占有租赁物,赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、增进效率。( 3)转租现象现实生活中大量存在,次承租人对租赁房屋投入高昂装修费用、广告费用等,避免投入的成本遭受无谓损失。( 4)法律制度的理念是保护弱势,在转租的三方当事人中,次承租人是真正的弱势,其权益更易受到损害。笔者认为,次承租人不应享有优先购买权,理由如下:( 1)优先购买权是一项法定权利,我国现有法律没有赋予次承租人享有优先权。( 2)根据合同相对性原理,作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人,仅包括出租人和承租人,不包括次承租人,次承租人与出租人原则上无任何权利义务关系, 既然无权利义务关系,次承租人不能向出租人主张优先权,出租人也不应承担向次承租人优先转让的义务。( 3)如果承认次承租人有优先权,在房屋发生多次转租的情形下,数个承租人均有优先权,顺位如何排序?这样,无形中加重了出租人的负担,出租人可能不知最终承租人是谁的情况下,如何履行通知义务?出租人所有者的权能严重被限制,不能充分行使处分权。因为存在众多优先权人,第三人很可能放弃缔约洽谈,同等条件的确立也成了难题,出售租赁房屋成了烫手的山芋,买卖成了一个难题。( 4)当前,房屋转租较多出现在商业店