商业地产名词解释.doc

招商（专题阅读）运营（专题阅读）管理新人初入行业，首先必须普及的便是对商业地产专业术语的理解。本文来自于专业地产招商团队的内部培训资料，从业态、商圈、招商、运营管理、企划、陈列道具、经营分析、商品8个方面阐述64个商业地产专业名词解释的含义和公式，实用爆棚。
　　一、业态分析
　　1 业态：是指零售经营之型态；是以满足顾客不同需求为目的，而结合商品与服务的购买代理业。
　　2 业种：主力商品部门和品种的总称。是指以何物为其店内贩卖之主力。例如服装店以衣料及配件为主，钟表店以钟表为主。
　　3 百货店：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
　　4 购物中心：是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
　　5 专卖店：转门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
　　6 专业店：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
　　7 折扣店：是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。
　　8 集合店：同一品类不同品牌,集合在一起统一销售的店面,没有独立门面,从属于专门店或百货店。
　　二、商圈
　　9 商圈：商业设施涵盖其潜在消费群所在的区域范围，此范围称其为商圈，近来商圈渐不以距离为量，而以顾客到店所需时间为尺度。日用品店的话，行程十分钟以内为其商圈，耐久消费财店以20分钟为限度。若以时间为衡量商圈，一般店的商圈将不会是一圆形商圈，因其受交通工具、交通便利性所左右之故。要具体地做商圈预测，有其困难性，但是一般多采用[零售引力法则]来计算商圈范围。
　　三、招商
　　10 联营：联营是企业之间或企业和事业单位之间的联合经营，它是法人参加横向经济联合的主要形式。在联营中，联营各方地位平等，主要是以合同或章程的方式确定双方的权利义务，并以此协调经营活动。 
　　11 保底：指保障商场最低经营费用的平衡,也就是损益平衡点。
　　12 租赁：指出租方采取出租的经营方式，承阻人拥有使用该地方或物品的权利，但最终的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。 
　　13 扣率：是一种以市场销售价为基准价的计算方式，原来一般常用于代理制销售中，现在也用于经销制的销售中。现在扣率还分为后扣与直扣，后扣就是代理，你原价进货，你原价进货原价销货，然后再返给你一定的利润，一种是直扣，也就是在你进货的时候就直接给你让利。
 不同楼层\不同位置租金标准不同,需要设计租金上下限标准。 
　　14 竞争策略：竞争策略，分为包围法、突破法、区隔法三种。
　　15 品牌级数：通过消费者对每个品牌进行不同等级的划分,可以划分为AA\AB\AC\BA\BB\BC\CA\CB\CC,依据知名度和销售额予以划分。
　　四、运营管理
　　16 陈列：依商品、贩卖形态之不同，陈列的方法也随之而矣，陈列主要是针对顾客做更具吸引力的诉求，直接把商品陈列与陈列架上，称为直接陈列，另一种方法是把商品陈列于展示橱窗内。现有某些陈列方法整被开发中，诸如：