万科-广州万科金色家园整合营销策略.doc

万科-广州万科金色家园整合营销策略
1997
锦城花园
2002
东山雅筑
2007
万科金色家园
东风东,5年塑一盘
2007,万科金色家园
[中地行寄语] ○○
《金色家园》目录
Part 1 东山豪宅地位会被动摇吗?
Part 2 东山的客户还是情结钉子户吗?
Part 3 如何唤发东风东豪宅新生价值?
Part1
东山豪宅地位会被动摇吗?
区域概况
市场研判
豪宅资源
未来供求
[中地行眼中的东山] ○○
大官云集,环境幽雅,配套资源优厚
价格是全市的风标, 东风东,广州影响力较大的豪宅区
产品锐减,周边如天河北/珠江新城等新兴豪宅区的政府大力开发,令到东山的地位受到威胁
很多居住过东山的,还是向往东山的人,都对东山的低调的儒雅/朴实而精致的生活形态具有深深的依恋,连我们做了多年的东山项目,都希望能住在东山,留在东山。
传统老城区
五大房产板块
新区威胁
东山情结
[中地行观点] ○○东山的房产开发有遗憾之美
12000
占地:01>.38;建面:
2005年
越秀北路
大东门华庭
越通房地产
7500
占地:;建面:
2002年
东风东路
东山雅筑
力迅投资
13000
占地:;建面:4
2005年
东风东路
东山紫园
君茗投资
11000
占地:;建面:
2006年
中山三路
金宝怡庭
金盛房地产
13000
占地:;建面:
2006年
德政中路
德意居
建城房地产
14800
占地:;建面:
2006年
越秀北路
竹怡居
方兴房地产
8500
占地:;建面:
2006年
中山四路
华曦大厦
诚建房地产
5300
占地:;建面:
2005年
广州大道中
华逸锦轩
源华房地产
13000
占地:;建面:
2005年
东风东路
东风广场
丽兴房地产
11800
占地:;建面:
2005年
东兴北路
东海嘉园
嘉达实业
11000
占地:;建面:28
2006年
先烈中路
淘金家园
华鸿房地产
6800
占地:;建面:
2004年
大沙北地段
东山水恋
东华实业
12000
占地:;建面:
2006年
建设五马路
好世界公寓
珠江实业
14000
占地:;建面:
2006年
中山一路
锦城南苑
中海地产
11000
占地:;建面:
2006年
麓苑路
保利麓苑大厦
保利地产
9000
占地:;建面:
2006年
广州大道北
嘉诚华苑
9000
占地:;建面:
2006年
中山四路
东鸣轩
天伦集团
8200
占地:;建面:16
2002年
中山一路
富力东堤湾
6800
占地:;建面:
2004年
太和岗
富力御龙庭
富力地产
价格范围(元/㎡)
建筑规模(万平方米)
入市年份
地址
项目名称
发展商
实力品牌开发产品较为稀缺,令到东山区域内出现“一流地段,二流产品”的遗憾。
[中地行观点] ○○东山五大板块的号召力有所式微
东风东板块
环市路淘金板块
中山四路板块
五羊新城板块
东湖板块
富力御龙庭/淘金家园等
东湖御苑
东鸣轩和大东门华庭等
东堤湾、东海嘉园、华逸锦轩
锦城花园东风广场、东山雅筑
典型
项目
13000
16000
11000
9000
15000-18000
价格
区间(元/㎡)
淘金家园
凯柏轩
金宝怡庭
璟泰大厦
锦城南苑
在售
楼盘
洋房别墅
洋房
洋房
洋房
洋房
供货
类型
广州市CBD环市东片区
东湖公园
北京路步行街
五羊新城与珠江新城商务圈
东山口商业圈
市政
热点
都会时尚
湖区生态
商贸旺区
传统繁华
豪宅标杆
区域
特色
环市路淘金
东湖
中山四路
五羊新城
东风东
板块
东山5大板块特色各异,早期商贸、办公等资源被单一垄断,但随着天河新区的资源分流,除东风东凭借锦城、东风广场的影响力而深入人心外,其他区域已经出现区域老化。
从多年东山代理经验以及市场变化的趋势,中地行认为:
东山固有优势不会改变
东风东豪宅地位不会改变!
评判标准:
1、是否具备稀缺资源;
2、是否云集豪门居住;
3、产品素质是否领先。