万科_天津万科东丽湖三期别墅营销报.doc

万科_天津万科东丽湖三期别墅营销报
万科东丽湖三期别墅报告嵌居生态, 坐享城事
——城市中感受自然
竞争分析
客户特征
产品解读
营销计划
目
录
鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性,我们对下半年的市场环境进行分析,洞察07年下半年的市场竞争状况
竞争分析
竞争分析——07年别墅市场分析
1、07年别墅市场主要供应的分布情况
天嘉湖
龙顺御墅
夏阳溪韵
风景湾
团泊
新庭院
原有项目
新面市项目
Town
中堂
大地
12城
梦都岭上林里
滨海
高尔夫
新悦庭
社会山
除TOWN中堂外,天津07年别墅市场主要集中在外环线周边
朗矩
2、07年上半年在售别墅项目供应情况
8月
/
/
/
50000
15000
350-500
新悦庭
未定
40000
8000
220
(双拼)
10000
8000
300
滨海高尔夫
5月份推出
20000
17000
255-292
2328/6套
17000
388
Town中堂
9月份推出
9000/65套
6300
165(双拼)
60000
8000
206-380
团泊新城
预计推出时间
联排
独栋
预计推出时间
联排
独栋
供应体量
预计均价
单套面积
供应体量
预计均价
单套面积
供应体量
预计均价
单套面积
供应体量
预计均价
单套面积
6月中旬
8500/66套
9000
130—180
/
/
/
大地12城
3月份推出
11000
7500
170-220(4/6联)
15000
9000
180-240(双拼)
夏阳溪韵
持续
20
8000
208-220
朗矩
原有项目新推售部分(约128000平米,其中:独栋62000平米;联排:51000平米;)
6月认购
7000
7000
220-260
(2\3\4\5联)
4000
8000
220—240
社会山
9月推出
/
/
/
33300/111套
8000
250-350
梦都岭上林里
6月推出
4500/18套
12000
200-300(6/8联)
15000/30套
16000
500
龙顺御墅
7月推出
2430/9套
未定
270(3联)
15000/47套
未定
290-770
天嘉湖
新项目(约120230平米,其中:独栋113300平米;联排7000平米)
竞争分析——07年别墅市场分析
3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总:
估算供应面积
产品类型
432200
独栋
165327
联排
89410
双拼
07年别墅市场供应量大,新增项目多,总供应量约58万。其中独栋产品的供应比重最大,约占64%;
新项目产品主要以独栋、双拼为主。
联排产品:主要产品来自于06年别墅项目的后期产品
竞争分析——07年别墅市场分析
根据项目各个产品类型的特点,我们从2007年别墅市场供应的角度分
析得出:
1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品,市场份额较高,多集中
于下半年推向市场;
2、本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争;
3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。
小结:07年整体别墅市场较06年风险较大,不同区域的产品也会对项目的销售有一定的影响。需要有利的价值引导才能保证项目能够在下半年有好的市场表现。
竞争分析——07年别墅市场分析
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竞争分析——07年别墅市场分析
127-225万
144-162万
250-290万
单体总价
170-300
160-180
250-290
主力面积
--
24%
38%
38%
比率
联排
169万
162-216万
单体总价
220
180-240
主力面积
--
73%
27%
--
比率
双拼
7000以下
7000-8000
8000-10000
10000元以上
产品类型
市中心
及梅江
区域
东丽
津南
东丽
开发区
4、本项目与07年市场供应交叉分析
夏阳溪韵风景湾
朗矩天域
社会山
团泊新城
滨海湖
从产品、面积、价格等几个维度进行对比,与东丽湖三期存在竞争关系的项目:夏阳溪韵风景湾、朗矩天域、社会山、团泊新城、滨海