菏泽毅德城全盘营销突破方案专题课件.ppt

说在方案之前
如何全面盘活项目，（，）是菏泽项目目前面临的核心问题，如要解决此问题必须紧紧围绕目前的外拓与本地拓展，在市场、客户、政府、竞品、城市发展机遇、项目自身等方面寻找项目营销核心机会点与突破口，倾集团之力毕其功于一役！
执行条件？（集团工程、设计、物流配合、外联、政策、开盘场地）
项目核心突破点？（现状梳理＆核心突破点导出）
突破执行？（营销策略＆营销执行）
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菏泽毅德城全盘营销突破方案
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方案目的
现状梳理及核心机会点导出
策略执行
策略执行
方案核心内容
1
2
3
4
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菏泽毅德城全盘营销突破方案
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找到盘活项目的核心突破点！
制定针对性营销策略！
全面盘活项目，完成集团销售目标！
方案目的
目 标
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菏泽毅德城全盘营销突破方案
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方案目的
策略执行
策略执行
方案核心内容
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现状梳理及核心机会点导出
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菏泽毅德城全盘营销突破方案
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销售情况梳理
一期业态
销售货值/万元
实际销售/万元
已售比例
回款情况/万元
回款比例
毅德建材城


40%

59%
毅德五金城


45%

38%
小计


42%

48%
一期总体销售率为42%，销售与招商压力较大，需要调整开发与营销策略对一期进行带动和盘活。
毅德五金城
套数：1054套
存量：575套
毅德建材城
套数：1233套
存量：702套
销售盘点
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菏泽毅德城全盘营销突破方案
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销售情况梳理
销售盘点
菏泽经营户对新市场认同度非常低，相比而言本项目在同类市场中经营户购买率以属较高，但仍十分不理想。菏泽经营户已基本无法撼动
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菏泽毅德城全盘营销突破方案
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营销现状梳理
外拓线
本地线
外拓地点
人数
组长
商户存量
主攻业态
临沂
9
郭心周
1500
五金建材
淄博
4
王增臣
500
五金建材
聊城
6
李智斌
1600
五金建材
淄川
4
王云峰
1100
五金建材
营销方式
目标群体
数量/频率
派单
目标市场和沿街商铺
市区、县城各10万/2轮，总40万
活动
住宅社区
3个，1个/周
走访
沿街商铺
3天/第1轮
从8月11日开始，共四大区域，招商人员共23人，总计目标商户约4700户，目标业态为五金建材；
目前处于客户池梳理、第一轮走访、临时接待中心（临沂）建立阶段；
主要手段为派单、走访等方式；
目前有安徽、江苏、以及外拓点本地市场各路人马争抢目标市场客户，竞争激烈。
受市场大环境疲软影响，客户观望情绪较浓，对外扩张或投资意愿较淡
从8月6日起，本地线主要以投资市场为主；
派单：市区、县城各10万份，共进行2轮总计40万份
活动：“菏泽毅德城社区达人秀”，已进入3个社区牡丹嘉园、华平小区、怡海花园；
从8月10日至8月30日，来访来电数量共148组，其中海报派单效果最为明显，共74组，收诚意金5组；
8月13日开始收诚意金办卡，截止8月30日共办卡10组。
目前营销动作以外拓与本地的投资市场为主
从目前来看，外拓与本地市场营销进展都不容乐观
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菏泽毅德城全盘营销突破方案
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竞品梳理
项目
上市时间
售价（元/平米）
公摊
销售政策
最新营销动作
开业率
亿丰
2010
一层均价：6500；
二层均价：4500
28%
自营优惠18%；
投资前三年返租30%；
加大招商优惠力度
（针对中小户），
一楼18元/平米/月；
二楼12元/平米/月；
租一年送一年
80%
义乌
2012
一层均价：7000
13%
前三年返租24%
暂时无新动作
85%
亿联时代奥城

一层均价：28000;
二层均价：18000；
三层均价：13000；
33%
前三年返21%
欲引进主力店
未启动正式招商
菏泽农贸城

均价6500；
3%
投资户前三年返租18%；
大力宣传对外招商，有意向大商家整体打包租赁
招商前期摸底阶段
竞品现状——已上市竞品
在菏泽商业地产市场普遍遇冷的情况下，主要竞品目前均采取迂回战术，