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万科蓝山有关2009年度推广的企划建议
万科蓝山
有关2009年度推广的企划建议
<回标内容>
深蓝项目09年度市场情况、竞品分析、产品解读、推广策略
形象表现:户外高炮、半版报纸稿、整版杂志、道旗、工地围板各一款
合作模式、服务团队及如何保证服务效率与品质?
壹>>>界定问题
直观抛出疑问
万科蓝山:第一个用极简现代建筑作为主角的项目,但形象多年一直没变,话题也很老
万科在上海中端别墅市场的成功切入,蓝山小城、蓝山国际别墅社区、深蓝到底谁是谁?
43万㎡大盘销售周期长,四年来经历景气冰火两重天,如何不在寒冬里冻僵呢
祭出<碧云国际社区>,但没有紧抓这条线;鸿艺会高度不错,但这帖药没用到足
还是喜欢讲产品,主角永远是房子,不是人……住在里面的人都是崇拜万科的人吗
08年上海卖掉多少别墅? 08年浦东卖掉多少别墅?
项目早期住户低价抛售,中介挂牌满天飞,落点在总价三百多万,将我们会不会造成干扰
现场售楼员说本周刚投放报纸广告,来电不少一天有十多组, 平均每周能成交多少套??
结合标书上的指定问题
在广告表现上,如何解决一个持续销售大盘的形象问题
●万科蓝山:第一个用极简现代建筑作为主角的项目,但形象多年一直没变,话题也很老
●万科在上海中端别墅市场成功切入,但蓝山小城、蓝山国际别墅社区、深蓝到底谁是谁
●还是喜欢讲产品,主角永远是房子,不是人……
结合深蓝3区独院的特点和库存情况,如何诉求我们的卖点
●43万㎡大盘销售周期长,四年来经历景气冰火两重天,如何不在寒冬里冻僵呢
●祭出<碧云国际社区>,但没有紧抓这条线;鸿艺会高度不错,但这帖药没用到足
蓝山3期开盘如何做到开门红,3期储客策略是什么
●08年上海卖掉多少别墅? 99套;08年浦东卖掉多少别墅? 4套(截至十一月为止)
如何开发并透过线下活动,去整合高端客户资源
●还是喜欢讲产品,主角永远是房子,不是人……住在里面的人都是崇拜万科的人吗
阶段性商业问题自诊
操作说明:全套蝶变工具23>.0版是奥美自创的策略思考方法,正常步骤共有下列12道,每一道步骤都应由
我司资深策略人员与客户营销及企划部门共同讨论并完成
但由於此次为比稿性质而非正式进入操作阶段,所以仅由我司先行挑选重要环节,示范填写
如若日后有机会合作,应以正确使用工具方式,重新过一遍,以求结论正确
产品(略)
检阅手上的素材:独院/服务/国际/自然
万科独创“独院别墅”,使独院不再孤独
(增加地下广场,一楼平台等室外共享空间)
地上15米左右超大面宽设计
买270平米实际用到500平米以上
销售面积263-281平米,可赠-----
●156-196平米的采光通风超大底层
●一楼二楼40-100的平台露台
成熟大盘:蓝山国际别墅社区
客源支撑:产业区张江和金桥
生活氛围:碧云国际社区
服务共享:43万m2的万科蓝山小城
IAC会所:鸿艺会特设“蓝山会”会所
(含室外网球场、温水泳池、瑜伽房体操房)
小配套:罗森、洗衣房、蓝山餐厅等
市场竞争(独栋)
备注:报告数据来源<上海同策房地产谘询>友情支持
2008年上海近千万级别墅一共卖99套,其中在浦东的只有4套
9
8
6
5
3
3
2
3
3
3
3
2
2
2
1
1
<资料来源:同策谘询>
附件:2008年全年上海千万级别墅销售一览
楼盘名称
南郊别墅
棕榈滩
山的院子花园
四荷艺墅
天马花苑
安亭高尔夫别墅
湖山在望二期(计85幢)
东苑古龙城
万源城
大豪山林别墅
住友宝莲府邸
兰乔圣菲
中房森林别墅
沁风雅泾轩
中科大学村
文翔名苑
昌鑫花园
区县
闵行区
奉贤区
松江区
青浦区
松江区
嘉定区
闵行区
闵行区
闵行区
青浦区
宝山区
闵行区
闵行区
青浦区
南汇区
松江区
松江区
环线
外郊环间
郊环以外
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
中外环间
中外环间
外郊环间
郊环以外
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
备注板块
颛桥板块
海湾板块
佘山板块
徐泾板块
佘山板块
安亭汽车城板块
颛桥板块
古美罗阳板块
古美罗阳板块
徐泾板块
淞宝板块
华漕板块
马桥板块
徐泾板块
周康板块
松江新城西区板块
松江新城西区板块
总套数
26
总面积