天津津滨发展卫南洼项目市场研究及发展报告（4）.doc

天津津滨发展卫南洼项目市场研究及发展报告(4)
4、城市南部商业市场环境研判
——整个梅江区域,缺乏辐射力为城市级或区域级的商业设施;市场存在机会。
——大片区内,多为餐饮休闲娱乐配套,仅有华润万家、易买得,满足主要生活需求。生活配套并不丰富且过于集中。对卫南洼、梅江南、包括梅江南部片区的居民的超市购物距离过长。
二、天津重点核心商圈情况介绍
1、核心商圈介绍
商圈名称
南京路商圈
滨江道商圈
和平路商圈
老城厢商圈
小白楼商圈
地理位置
和平区南京路与滨江道交口
和平区滨江道
和平路百货大楼周边
南开区北马路
河西区小白楼徐州道周边
形成时间
1986年
1920年
1920年
1994年
1920年
规模
建筑面积
1238>500平米
170000平米
250000平米
73000平米
67000平米

营业面积
81325平米
124000平米
173000平米
40000平米
38500平米
经营定位
中、高档百货
中、低档百货,精品专卖
中档百货、精品专卖
中高档百货
中高档百货、精品专卖店
辐射范围
市内六区、郊县顾客及部分外地游客
市内六区、郊县顾客及部分外地游客
市内六区
南开区、和平区、红桥区、河北区部分顾客
河西区及和平区部分顾客
适合人群
25-45岁,收入中等偏上的消费群体
各种年龄层次的消费群体
各种年龄层次的消费群体
18-45岁,收入中偏上的消费群体
25-45岁,收入中等及中等偏上消费群体
2、内部代表性主力店
商户名称
经营业态
品牌
水牛城
服饰、箱包、运动类打折名品
百丽、天美意、他她等国内一线鞋品;NIKE、ADIDAS、匡威等国际一线运动服装
麦购时代广场
服饰、化妆品、箱包
VEROMODA、ONLY、Jack&Jones等国际二线服装品牌;美宝莲、欧莱雅、露华浓等国际二线化妆品品牌
南市食品街
餐饮、特色小商品
石头门槛,满天红,狗不理,桂发祥
旅馆街
民俗、住宿、休闲、旅游、娱乐、文化
华富宫大饭店;各色旅馆
凯旋门
服饰、化妆品、珠宝、箱包
FED、星期六、百丽、天美意等国内一线鞋品;屈臣氏化妆品连锁超市;NIKE、ADIDAS等国际一线运动品牌
海信广场
服饰、化妆品、珠宝、箱包、餐饮
施华洛世奇、Cartier等国际一线珠宝品牌;GUESS、I等国际一线箱包
朗香街
服饰、化妆品、箱包、餐饮、书籍音像制品、通讯数码产品
乐风、vero moda等国内一线服饰品牌;味千拉面、大圆碗等国内二线餐饮
图书大厦
书籍音像制品、通讯数码产品、餐饮
1层综合馆;2层音像馆;3层文化教育馆;4层社会科学馆;5层科学技术馆;6层文学艺术馆;7层七重天乐园
3、重点商圈商业业态分布研判
老城厢商业业态比例分析:零售所占比重占绝对优势,餐饮、服务类辅之
——餐饮类比重为9%,较大的客流使得商圈利润实现;
——生活服务类主要表现在美容、美发、美体等内容,占5%;
——娱乐类主要体现在台球和卡丁车方面,占2%;
——零售类占84%,主要是以服装批发商户为主;
滨江道商权商业业态比例分析:零售所占比重占绝对优势,餐饮、服务类辅之
——餐饮类比重为11%,较大的客流使得商圈利润实现;
——生活服务类主要表现在美容、美发、美体等内容,占4%;
——娱乐类主要体现在游艺和影院方面,占6%;
——服装零售类占77%,主要是以服装零售为主;
4、重点商圈人流特征
和平路商圈
——南京路、和平路、滨江道商圈联系紧密,客群特征比较类似
——中高端人群, 主要是以学生、年轻情侣和中年消费人群为主,全年日均客流量59万次。
——本市市区居民消费者占70%;
——本市四郊五县消费者占20%;
——外地旅游人士消费者占10%;
老城厢商圈
——中端人群, 主要是以中年消费人群和外地游客为主。
——市区河西、河东、和平居民消费者占65%;
——市区其他区域占20%;
——环城、远郊及外地消费人群占15%;
小白楼商圈
——中高端人群, 主要是以在商务区办公的白领阶层,附近居民为主。
本市市区居民消费者占60%
外地旅游人士消费者占30%
本市四郊五县消费者占10%
5、商业主要租金和扣点表现能力
重点商圈租金
所属商圈
租金情况(元/㎡/天)
滨江道商圈
241>.5-50
小白楼商圈
15-30
老城厢商圈