天津鹏润华明镇房地产项目策划投标报告.doc

天津鹏润华明镇房地产项目策划投标报告
天津鹏润华明镇项目策划报告
谨呈:鹏润房地产开发有限公司
20083>.01
报告正文:
一、项目价值分析
二、项目定位三、发展思路之竞争策略四、发展思路之产品策略五、发展思路之营销策略六、发展思路之推售策略
七、附件:世联服务内容简介
项目判断
内因
外因
本体分析
区域环境分析
土地市场分析
1
项目价值分析

我们是什么?
项目地块位于天津市东丽区华明镇内,毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区;
距离外环线8公里;
距离市区中心约20公里;
距离滨海国际机场约10公里;
距离东丽湖约4公里;
距离滨海新区中心约30公里;
区位
东丽湖度假区
华明示范镇
东丽湖
空港物流加工区
天津滨海国际机场
津汉城市快速路
外环
本项目
至市中心20公里,行车时间约35分钟
至滨海机场10公里,行车时间约10分钟
至外环线8公里,行车时间约5分钟
至东丽湖4公里,行车时间约5分钟
项目处于华明示范镇内,毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区
本体条件
项目四至
11#F
居住用地
11#E
商业用地
11#E商业用地四至范围:
南至:弘顺道
北至:弘泽大街、泽园居住区
东至:辅仁路
西至:文会路、岭明里居住区
岭明里
文会路
弘泽大街
弘顺道
杨北公路
泽园
11#F居住用地:
东至:赤海路
西至:杨北公路
目前地块内交通路网不明确,没有明显的道路来划分地块边界
远处的高压走廊
空旷的地块现状
辅仁路
高压走廊及铁路
供热站
赤海路
商业和住宅地块分离;商业地块界限清晰,外轮廓不规整;住宅地块外轮廓不规整。
本体条件
经济指标
11#F
居住用地
11#E
商业用地

综合容积率
地块特征
绿化率
综合建筑密度
建筑面积
总占地面积
11#E 商业金融业
平坦但不规则
大于25%
不大于50%
438043平方米

技术指标
大于50%
居住绿化率
大于35%
居住绿化率

公共服务设施用地

公共服务设施建筑面积
不大于25%
公共服务设施建筑密度

公共服务设施容积率

居住容积率
地块特征
居住建筑密度
居住建筑面积
居住用地占地
11#F居住用地
平坦但不规则
不大于60%


技术指标
不确定因素
1. 项目规划外立面和形象可能统一按照华明镇规划实施
2. 项目处于机场航线上,可能受限高限制
项目整体体量较大,尤其是商业/项目存在不确定因素
本体条件
天津市地铁2号线线路图
本项目
主要交通干道:
津汉公路、京津塘高速公路、杨北公路、赤海路;
近期规划:
地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、机场站,建成通车时间为2010年,将大大缩短市区到该区域的便利性;
远期规划:
到2020年规划中还有地铁线(2号线向东延伸)经过本项目直达滨海新区;
本项目
李明庄站
东丽站(预留)
滨海机场站
天津市2020年规划轨道交通图
本项目
交通
项目道路条件良好,但目前公交系统和轨道交通匮乏,未来有望改善。
本体条件
规划配套
华明中学
幼儿园5所(已建成1所)
中心医院
老年公寓
配套现状
11#F
居住用地
11#E
商业用地
商业配套
伴随华明镇的区域建设和发展,许多商家和金融机构已经开始进驻,例如:银行、超市等;
兴福一家大型综合超市正在招商。
中国农业银行
广场
兴福亿家大型综合超市
公共配套
预留开放式大型活动广场,为居住区提供公共活动空间及场所。
文化广场
农民培训学校等服务、文化设施
各类主题公园
居住生活配套(11#F地块)
项目的居住地块目前还没有配套设施建成,缺乏居住条件和居住环境。
商业用地处于城市外缘新区,周边没有成熟商圈;现状缺乏居住配套
本体条件
居住地块关键字
城市外缘
区位
性质
规模
新居住组团
中等密度大盘
优势:
1. 体量大,地形平坦;
2. 通达性好,交通路网规划完整;
3. 周边华明镇建设品质较高,房屋及道路形象较好;
4. 南向面宽大,东西向长,利于规划。
劣势:
1. 公共交通匮乏;
2. 生活费套低端、缺乏;
3. 不确定性的限制条件较多(目前有待确认),不利于规划;
4. 地块外轮廓不规整;
5. 周边铁路、高压走廊和供热站等设置导致宜居