2020年【32】拿地测算培训.ppt

成本管理中心：蔡海洋
第一课 拿地阶段成本测算
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【32】拿地测算培训
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目录
PAGE DIRECTORY
1、我公司常见拿地模式及注意要点
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2、拿地测算的重要性
4、各专业分工（提供数据成果）
5、测算模板的组成
6、测算数据要点
7、敏感性分析
9、财务指标
10、数据检查和修正
3、测算程序
11、拿地测算数据后期成本控制
8、现金流
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【32】拿地测算培训
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一、我公司常见拿地模式及注意要点
协议拿地模式（百城百MALL）——利润和自持平衡，现金流平衡
招拍挂模式——项目净利润，现金流
股权转让模式——尽职调查、土地成本票据
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【32】拿地测算培训
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二、拿地测算的重要性
1、拿地阶段重要工作，是拿地决策的关键依据，是项目能否运作
成功的事前演练。
2、指导项目后期工作参照依据
3、是团队和公司能力综合体现
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三、拿地测算程序
1、投策中心提供土地信息
2、立项
3、各职能调研
4、产品研发中心提供强排方案、各职能中心提供相关数据
5、成本中心组织测算
6、各职能中心复核数据
7、测算数据初步评估
8、修正方案及测算数据
9、上投委会讨论
10、根据讨论结果修正数据
11、最终确定是否拿地或参拍，拿地限价或谈判原则
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四、各专业分工（提供数据成果）
1、投策中心：提供意向性地块信息
（1）、地块位置
（2）、地块四至情况
（3）、预售条件
（4）、土地条件，含规划指标、配套情况、政府要求等
（5）、土地起拍金额、付款条件等
（6）、报规报建费用、行政性收费、垄断行业收费等
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四、各专业分工（提供数据成果）
2、运营部（计划职能）：明确项目运作思路
（1）、明确项目开发思路
（2）、明确项目是综合型、快周转型、高品质、高溢价型
（3）、提供项目开发周期，关键节点计划
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【32】拿地测算培训
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四、各专业分工（提供数据成果）
3、产品策划中心：提供项目定位、强排指标
（1）、项目定位、建筑业态、建筑风格等
（2）、提供多种强排概念方案，含规划总图和技术经济指标
（关注车位配置方案和人防设置、人防级别）
（3）、项目规划存在的溢价空间、风险点
（4）、项目土方开挖深度、地质条件初步判断和拟定基础形式等
（工程技术中心提供）
（5）、展示区要求、红线外规划要求、配套设施等
（6）、当交房标准、当地技术规范差异等
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【32】拿地测算培训
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四、各专业分工（提供数据成果）
4、营销品牌中心：
（1）、项目定位
（2）、不同业态不同时间预估销售均价（保守、正常、激进）
（3）、项目去化计划及现金流
（4）、营销费用预估
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四、各专业分工（提供数据成果）
5、资金管理中心：
（1）、融资金额，融资计划
（2）、融资利息
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【32】拿地测算培训
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