一、前言ﻫ房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合,，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心,综合运用各种策划手段,按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动，具有地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济,,过剩经济或推销经济、推销员经济。研究一般的商品到货币,已经不是一个轻松的话题了,研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中,我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验,它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的所决定的,也是企业生存和发展的客观要求所决定的。在房地产项目中，营销策划极其重要，为了能更好的策划房地产项目的营销，于是带出了房地产项目营销策划书。ﻫ二、浅析当前房地产市场基本情况ﻫ（一）当前房地产市场营运形势
中国的房地产市场经历了近１０年（1９９8——２007)的高速增长和繁荣后,和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。从全国房地产开发景气指数来看，200７年10月份最高,从10月份开始出现下降，而整个2008年呈下降趋势，到2008年10月份处于低迷状态，％，％，,国内的部分城市，特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。
（二）房地产市场基本竞争格局
房地产市场竞争经历了４个阶段：
1、成本竞争阶段:在这一阶段,房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本（当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势.
2、性价比竞争阶段：随着房地产市场的发展，200３年以来，部分在”均好性＂上做的比较好的开发商纷纷喊出”性价比更优”（广告语）和"性价比最优"(口头语），、模式竞争阶段：房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、、、品牌竞争阶段:当市场竞争到一定阶段,随着大量的中小企业被淘汰出局,房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
三、”保利·东湾"房地产项目简介
(一）"保利·东湾"基本概况ﻫ保利东湾,位于下沙东南部钱塘江畔,东临钱塘江以及开发区沿江大道绿化带;西至开发区２2号大街,南、北分别与金隅、世茂项目相邻。东湾项目总用地面积435亩,总建筑面积86万㎡，地上总建筑面积为６8．5万㎡,㎡，商业金融综合体面积2０万㎡
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