镇江区域房地产市场调研报告.doc

镇江区域房地产市场调研报告
镇江区域房地产市场调研报告
目录
一、镇江市经济格局
二、镇江房地产市场发展回顾
三、镇江房地产市场发展预测
四、本案分析建议
五、总结

一、镇江市经济格局
1、重点产业及招商方向
三大主导产业:机械、化工、造纸
五大特色产业:交通设备、电力、食品、电子信息、新型材料
10个产业集群:化工、电子信息、造纸、五金工具、工程电器、汽摩零部件、
船舶及船用设备、眼镜、醋业、木业
2、镇江市经济状况
镇江市经济发展水平与扬州、泰州相当,不仅远远落后于无锡、南京等省内发达城市,与常州、南通等市也有较大的差距。
镇江市的开放型经济发展缓慢。
镇江市财政收入最低,直接影响着与城市建设等与房地产投资息息相关的环节。
镇江市房地产开发投资最低,目前镇江楼市陷入低谷无可置疑。
二、镇江房地产市场发展回顾
1、镇江市经济发展水平与房地产市场的关系分析
按照房地产一般发展规律,当GDP年增长率高于8%,当地房地产市场处于快速发展阶段。
镇江的GDP增幅多年处于高位,根据规划仍将长期保持经济的高速发展,从理论上来说,镇江房地产市场仍将持续发展。
高速发展
大于8%
稳定发展
5-8%
停滞
4-5%
萎缩
小于4%
房地产业发展状况
宏观经济增长
按照房地产一般发展规律,当人均GDP大于4000美元时房地产市场的特征是比质不比量。
这意味着镇江市的房地产市场2004年开始进入平稳发展阶段,单纯的卖方数量市场已经结束。
镇江市近四年人均GDP的平均增长率是143>.33%,按照此速度持续发展,镇江市将在2010年步
入减缓发展阶段,市场价格、市场需求将趋向稳定,可见2008-2010年的3年之间将是镇江楼
市寻求快速利润的最后蛋糕。
缓慢发展
综合发展型
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
快速发展
以数量为主向数量与质量并重
超速发展
单纯数量型
发展特征
改善需求
为主
改善需求
为主
生存、改善需求兼有
生存需求
需求特征
8000以上
4000~8000
800~4000
0~800
人均GDP
(美元)
减缓发展阶段
平稳发展阶段
快速发展阶段
启动阶段
发展阶段
2、房地产开发投资与房地产市场的关系
房地产市场相对稳定。房地产开发投资的发展速度在05年的高峰之后回归正常水平,但仍远远高出GDP同期发展水平,房地产仍是镇江经济的投资重点。
房地产投资占全社会固定资产投资的比重近年一直保持在12%-13%的水平,但这个水平与全还有很大的差距,这表明了镇江市场的火热程度不及周边水平,主要是因为镇江城市自身的购买能力有限+城市的辐射范围、力度不足,导致了镇江房地产市场需求疲软,无法强劲的拉动楼市。
3、镇江经济指标与江苏其他城市比对数据
镇江市经济发展水平高于周边的扬州、泰州,但目前房地产市场的销售及价格水平不如扬州。
镇江市民的人均年度可支配余额(可支配收入与消费性支出的差)低,2007年镇江是4767元,扬州是5361元,泰州是5919元,这也导致了镇江购房者的实际购买能力的不足。
4、镇江市商品房供应量分析
镇江市近三年的商品房供应量基本处在稳步攀升的过程,2006年受国家05年下半年宏观调控的影响,供应量产生滑落,%,2007年迅速回升,%。
镇江商品房供应量的理性发展说明了目前镇江楼市最大的问题并不是上市量的膨胀,而是进入2008年以后市场有效需求的不足。
5、镇江市商品房销售量分析
镇江市近三年商品房销售是在2007年得到了突破性的飞跃,在05、06年稳定在110-120万㎡的水平线时,㎡,%。
2007年是镇江楼市的黄金年,但同时也为2008年的危机埋下了隐患。
2008年1-㎡,㎡/月。㎡。考虑到5月份开始进入销售旺季的镇江楼市惯例,㎡上有所提高,㎡难度很大。
6、镇江市商品房价格分析
%,%。镇江楼市的焦点是2007年,该年商品住宅均价达到3186元/ ㎡,首次突破3000元大关,12月份以3249元/ ㎡收官,可以说是给镇江楼市注入了一针兴奋剂。
2008年1-5月镇江市商品房均价为3657元/ m?,比07年均价上升了2%,可见在市场行情欠佳,去化速度放缓的08年,开发商仍在紧守价格底限,与购房