朱宏路项目宗地西安马应龙肛肠医院建设规划定位提案.doc

朱宏路项目宗地西安马应龙肛肠医院建设规划定位提案
陕西正岳建设有限公司
朱宏路项目宗地西安马应龙肛肠医院建设规划定位提案
提交:西安实战派品牌营销策划有限公司朱宏路宗地规划定位项目组
呈交:陕西正岳建设有限公司董事会、西安马应龙肛肠医院战略高层
时间:208>12年5月22日
保密级别:内部文件(绝密)
我们不是学院派、理论派,更不是忽悠派;
我们是实战派!
实战派观点一:
项目的核心价值体现都要围绕“定位”展开。
实战派观点二:
只要方向对了,就不怕路远;
如果你知道你要去哪里,全世界都会为你让路。
我们的价值观
报告背景表述
商业秘密声明:本文档所含一切图片文字均归属西安实战派品牌营销策划有限公司所有,仅用于针对陕西正岳建设有限公司朱宏路项目董事会提案所用。除此之外不得私自修改、发布和拷贝文档任何内容,本公司对该文档保留所有权。

项目认知
项目所在地卫星图
项目位于朱宏路立交以东,北二环道路以北,即图中红圈标注处。净占地面积约7>41>.001亩(2 ㎡)规划用地性质为商业用地,容积率为7(陕西正岳建设有限公司自建项目暂无限制),绿化率、建筑密度、车位等无限制。该宗地分为两块,其一作为西安马应龙肛肠医院建筑使用,其二为陕西正岳建设有限公司自建用地。工程分期为二期,一期为西安马应龙肛肠医院筹建,二期为陕西正岳建设有限公司自建。
项目周边(环境)
一、地理区位
西安市城区辐射图
西安市十二五规划蓝图
依照西安市十二五规划蓝图可以得出结论。城区辐射发展方向主要为东北方、西南方。这也是西安市行政区地理因素所决定。而本项目所处位置如图一所示,位于西安二环内城与外城范围交接处,属于西安六区范围内(六级以下)。按西安市国土资源局2008年11月16日公示土地等级评估标准,可认定项目土地等级在三级至六级之间。按开发程度(六通一平)、开发用途(商业用地)可定性项目土地等级为四级。
让我们活动一下眼睛,
先来看看项目周边的风景。
二、交通环境
项目周边交通地理图
项目左侧为城北主干道朱宏路,由朱宏路向北即咸阳国际机场专用高速路。项目以南为西安二环路北段,由二环路向东则是前往临潼区的必经之路。项目比肩光明路、朱宏路,携两大公路立交桥(朱宏路立交、文景立交)之便,坐拥城北核心交通中枢位置。车流量、人流量自然也就十分可观。
朱宏路公交车站站台
项目南面二环北路双向四车道
朱虹路立交
北二环西段
三、景观环境
周边景观卫星俯瞰图
项目以西侧,朱宏路以西是西安市汉城湖公园(原团结水库公园)。西安市作为西北城市,水资源相对南方城市匮乏已经是不争的事实。而项目周边即有这样一处公园“水景”,那么景观环境就已然无可挑剔了。项目绿化环境较好,绿化率高。不过项目所在地有工业区(工业用地或工厂),南面建筑高层密集,遮挡阳光,地处公路运输枢纽,粉尘较大。这些因素可能会影响对周边环境整体高价评定。
周边汉城湖景区和几大主题广场
汉城湖公园大门
项目周边景观
四、配套环境
项目正北方为西安市公共交通总公司所在地,正东方毗邻陕西省公安厅治安局出入境管理局基建办,项目南面主要配套有北二环路加气站、怡兰集团、沐浴阳光酒店、鑫宇宾馆、蓝天超市、西安市第四十九中学、陕西省聋哑儿家长校等。
居然之家家居建材城
中菲集团大楼
沐浴阳光酒店
价值体系
项目环境分析雷达图
本项目占地用地为商业用地,其价值体系主要体现在商业用途。根据以上对项目认识可以得出以下结论:
价值统筹
对未央区北二环路西段地块发展历程和格局小结:该地块发展起步早而缓慢,住宅用地成交量较大(2008年12至18万方),商业用地市场稳定性较强,整体升值空间与竞争力较强,所以商业价值较大。
项目基本定位规划
㎡,㎡,,减去交通面积约162㎡及绿化面积约180㎡,则实际使用面积(即楼基面积约1900㎡),按照甲方意见,可建占地面积以北均分给西安马应龙肛肠医院约950平米(即便每个楼层建筑面积)。㎡,最大容积率为7计算,则西安马应龙肛肠医院总建面为:㎡。则楼层数分别为10层(因数据误差,则楼层约9至11层之间,如楼基面积继续缩小,则楼层数还可增加,但每层面积相应减少。)
◇西安马应龙肛肠医院
1、建筑模式定位规划建议
㎡无建筑三角区,可作为医院绿化带(小花园)设施,给病人提供休闲场所)。若医院提供180㎡车位面积(按15㎡每个车位计算,为救护车、和患者家属提供临时停车场所),则楼基面积约为:770。㎡计算,可建楼层为1