重庆主城洋房市场介绍.doc

重庆主城洋房市场介绍
洋房市场行情简介
克而瑞(中国)信息技术有限公司重庆机构
花园洋房市场分析
缘起及现状
花园洋房的特点
花园洋房客户属性(需求分析)
花园洋房近期市场走势
花园洋房的缘起及现状
源于上海,上世纪20、30年代外国人在当时的上海租界建造的西洋风格花园住宅,为上流阶层所专属,是西洋文明和生活方式与中路、湖南路、武康路、泰安路、永嘉路等为主的徐汇、长宁、卢湾、静安4区。
从现在房地产定义观点来看,当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。
经过空间的的转换,金科等企业的专注研发,洋房重庆已经得到了普及推广及认可;经过时间的转换,产品出现了变化,广义的花园住宅已经风靡:
6层以下多层板式建筑,以4层为主,外国建筑风格明显,强调景观均好,绿化率比较高,普遍存在远郊区一带。广义的花园洋房已不再是别墅,在某种意义上称之为Garden House(花园住宅)或者Garden Apartment(花园公寓)更贴切些
花园洋房之于现在——
花园洋房的中间特性——介于正统别墅与公寓间的类别墅产品
从业态价值来看,花园洋房接近于联排别墅,露台、入户花园使得居住生活有天有地,仰望可以观天,俯瞰可以赏绿,类似于别墅的居家感觉,但是从价位上讲,又远低于联排别墅。
与高层电梯公寓相比起来,花园洋房的优势就更加明显,比如早上上班时间不用急着等电梯,亲地性强,容积率低,居住人口密度小,小区环境好,邻里关系相对亲近,有传统院落文化的气息等。
公寓
花园洋房
别墅
花园洋房的特点
品牌开发商推动;产品不断创新
如今随着花园洋房概念的炒作、其产品的创新以及相对的客户对叠加联排产品的审美疲劳,花园洋房接受度已经高于传统的叠加等类别墅产品
花园洋房吸引众多品牌开发商的关注,早在上海,万科、顺驰、珠江等地产大鳄推波助澜,使上海人体验到了花园洋房的魅力;而在重庆,金科对洋房的打造已深得市场喜爱,龙湖等当地地产大腕也逐渐加强其在洋房方面的开发
洋房
联排
花园洋房
经济型别墅
高档高层公寓
中高档产品对比
主力面积段
主力总价段
第一主力面积段80-110㎡
第二主力面积段150-170㎡
80-100万
从主城区各产品线的市场分额来看,常规产品二房、一房、三房占据绝对比例,而洋房、别墅以及大户型四房公寓,在市场占比约为15%,其中洋房的市场占比约为4%,少于别墅的市场分额
从主力面积段来看,
从主力总价段来看,
产品层次跨度大,内部产品出现细分,可融合不同需求
偏公寓型、偏别墅型
地段好、定位高高档洋房:金科10年城
从公寓基础上向偏别墅改进;别墅的感官,公寓的价格
不同项目间
同一项目内部
项目内部产品多样,两房-四房-复式:
客户的区域情节仍较重,基于公寓客户的特性,向上发展;多是年轻受过高等教育的中产阶级
客户区域性强,上升阶段的中产阶级
区域不断外扩,多集中在近郊区
容积率在11>.0以下
对外部配套依赖性强:不能完全脱离市区
一般而言,花园洋房社区的建筑容积率高于别墅,但低于多层社区,是建筑层高在4层
或4层半,-;
价格介于叠加及公寓产品之间
花园洋房成为介于叠加产品与公寓产品