2010年京沪杭高端住宅考察报告.ppt

追求·舍得·坚持,是高端住宅的根本
——金地集团产品研发部
京沪杭高端住宅考察报告
星河湾来上海2年,只有3支报纸广告开盘首日,创下了成交金额超40亿元的中国楼市新纪录
前所未见
蜚声国际
绽放上海
过去几周,楼盘考察、开发商交流…….
城市
时间
活动内容
杭州
3月25日
1
绿城留庄
2
中海篁外
3
郡原九树
3月26日
4
郡原公元大厦
5
开发商交流—郡原
6
杭州自在城
绍兴
3月27日
7
绿城玉兰花园
上海
3月27日
8
鹏欣白金湾
3月28日
9
华润外滩九里
10
绿城黄浦湾
11
绿城玫瑰园
12
龙湖蓝湖郡
3月29日
13
朗诗绿岛
14
朗诗交流
15
宏宇浦东星河湾考察/交流
16
销售代理交流—易居
3月30日
17
设计院交流—JWDA
18
万科翡翠别墅
19
中鹰黑森林考察/交流
20
龙湖滟澜山
北京
3月31日
21
盘古大观
22
世贸天阶
23
龙湖唐宁One
4月1日
24
龙湖颐和原著
25
绿城御园
26
开发商交流—绿城
高端住宅的定义
高端住宅的统一特征,是在于其必须创造出不同于其他竞争产品的独特的资源(内部资源或者外部资源),并将其发挥到极致,使之能够产生鲜明的产品特征和差异化定制的产品竞争力,集中吸引认可这种特定生活价值观的顶尖客户群体。
高端住宅,是利用特定的生产工序,针对特定的细分客户群体,服务于其特定的生活价值观的综合居住解决方案。他要表达一种生活方式,也需要高品质的工艺和材料的保障。
高端住宅目前具有比较明显的特征:
鲜明的价值主张
二、我们的观点
三、我们的反思
目录
一、案例分析
案例1、星河湾
案例2、郡原
案例3、绿城
案例4、中鹰
观点1:高端住宅产品有鲜明的价值主张
观点2:高端住宅的实施是靠企业价值观和管控体系来支撑
观点3:经历了一个由产品体系向价值体系的演变
一、案例分析
星河湾
案例 1
郡原
绿城
案例 2
案例 3
中鹰
案例 4
案例 1
星河湾舍得·用心·创新
A 项目定位
B 产品解析
1)户型
2)公共部位
3)精装修
4)精湛的工艺
C 营销服务
星河湾有个观点,地段不是高端住宅的唯一因素,他到任何一个城市都要做这个城市最好的房子,他的产品就是高端的代名词。
每一个星河湾都有其自身完善成体系的配套设施,这些配套使星河湾的土地价值剥离单纯的地段这一个因素。基本上五星级标准酒店和会所、商业街是其核心的配套。会所分为两种:泛会所及四季会所。•泛会所分散于各个组团中,如底层大堂等交流空间。•四季会为项目星级会所,包括中西餐厅、康体娱乐中心等
A、项目定位:土地价值的重新界定
案例:开发前后的场地对比,他的价格从来不做区位比较法。
其实是可以通过配套来改变土地价值的。
平层公寓的设计手法也呈现出别墅的特点,不是简单的各功能空间尺度的扩大,而是功能的完善,如:中西餐厅设置、全套房的设置、:最低3米6的层高、独立电梯入户、全套房设计、男女双主卧,奢侈的功能标准以及空间”十字轴”设计都是高端的标准,甚至是一些享受型的功能都在平层公寓中体现,如:泳池的设置……这些也都反应了奢侈的住宅就是需要有空间用来浪费和享受的
其产品的景观\规划设计中,此产品与中高端产品差异点不大,在此就不赘述
B、产品解析
1)户型
地库与下沉式园林景观相结合,引入景观,解决通风采光;
全吊顶形式保证车库美观,无梁楼板增加车库净高,其灯槽为专门开模,
地面铺石材,墙面更由石材、名作家创作的油画等组合而成,
“车库也奢侈”
2)公共部位