2010年5月份上海市高端市场分析.doc

5月份
上海高端市场分析
11月刊
同策大客户事业部
目录
第一部分 5月份商品住宅走势分析
第二部分 5月份土地市场分析
第三部分 5月份高端公寓市场分析
第一部分 5月份商品住宅走势分析


5月份全市公寓产品供应量相对4月份明显下降,㎡,%,㎡,%,供求比仅为1:。㎡,㎡,累计供求比为1:。
㎡有待消化;自4月份楼市新政出台后,开发商延缓推盘,防止出现供过于求情况;同时自4月末开始,成交均价开始下滑,也是供应量锐减的原因之一;
5月份各周的供应量和成交量无明显变化;成交均价以正弦曲线的方式波动,究其原因是受楼市新政影响,未来楼市去向不明朗;部分潜在客户持观望态度,部分开发商已开始降价销售;
别墅市场方面,㎡%,㎡%,处于供大于求的状态。
与公寓表现不同,5月份各周别墅成交情况总体呈下降态势,成交均价呈正弦曲线方式波动,价格的不稳定性更进一步凸显楼市新政的影响,同时对潜在投资客户也造成一定影响;
第二部分 5月份土地市场分析
一、供应市场分析
供应地块明细
土地用途
区域
地块名称
土地总面积
(㎡)
出让面积
(㎡)
容积率
居住用地
青浦区
工业园区岛区西侧地块


-
住宅用地
(配套商品房)
浦东新区
浦东新区唐镇新市镇E-5-4、E-6-2A地块


E-5-4地块:;E-6-2A地块:
5月份合计
1371950
1242841
-
供应地块用地类型配比
本月上海共发布23-26号共4次土地挂牌出让公告,其中住宅用地4幅、工业用地12幅,共涉及6个区县,均处于郊区。其中:
㎡,占各类地块总供应量27%;
㎡,占各类地块总供应量的73%。
3、各区域土地供应情况
5月份土地供应均分布在6郊区,且以工业用地为主,外环以内无一土地出让。住宅分布在金山和青浦两区。
二、成交市场分析
1、成交地块明细
用途
区域
地块名
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
容积率
成交总价
(万元)
楼板价
竞得企业
住宅
闵行
中心河以南A-1、2号
118,
87,

152,800
17,427
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海张杨商业建设联合发展有限公司
闵行
浦江镇中心河以南C-1、2号地块
134,
119,

142,622
11,985
上海保利建锦房地产有限公司
松江
松江区广富林2-6号
167,
134,

184,000
13,724
上海北方城市发展投资有限公司
杨浦
新江湾城C4地块
108,
108,
1
110,833
10,254
上海城投置地(集团)有限公司
商住
闵行
中心河以南A-3地块
86,
123,

118,288
9,544
上海保利建锦房地产有限公司
5月份合计
614,

-
708543
-
-
2、成交地块用地类型配比
在5月份土地供应有限的情况下,土地成交市场表现出良好的态势,全市共有16幅土地成交,其中工业用地12幅,居住和商住用地4幅;较4月份居住用地所占比例有所下降;
非工业用地主要以住宅和商住属性为主,共有4幅。在政府出台新政对住宅市场调控的背景之下,商办类地块开始受到了开发企业的高关注度。
㎡,。全部为住宅和商住用地;
本月土地出让中, 工业用地比例低于住宅和商住的比例,其中保利地产在闵行大举买进两块土地,两块土地溢价率均在170%以上;保利地产在楼市新政出台后任高价买入土地,我们可看出,新政对大型房产开发商影响相对较小;
3、各区域土地成交情况
从全市来看,非工业用地成交土地主要集中在松江、闵行、杨浦等郊区,用地类型较为集中,主要为住宅和商住。其它郊区基本为工业用地。