“西安环城西苑环境改造项目三期”可行性研究报告.docx

“西安环城西苑环境改造项目三期”可行性研究报告.docx第一章总论 1
1
2项目建设的必要性 2
3可行性研究编制依据 4
4技术经济指标 5
5可行性研究的主要结论 6
第二章市场分析 7
1 西安市莲湖区概况 7
2 西安市莲湖区土地市场分析 8
3西安市莲湖区商业市场分析 9
4项目SWOT分析 12
5典型案例分析 14
6价格定位 15
7拟建项目定位 17
第三章 项目用地现状及拆迁安置方案 18
1 土地调查 18
2拆迁户调查 18
3建筑物调查 18
4管线调查 18
5拆迁安置实施的原则、进度计划 19
6拆迁安置补偿方案 19
第四章项目开发建设条件 20
1自然条件 20
2项目规划用地条件 21
3项目市政配套条件 21
第五章 项目拆迁方案和机构费用确定 23
1拆迁规模 23
2劳动安全 23
3拆迁进度安排 23
5. 4项目组织机构 24
5项目建设管理费用研究 24
第六章环境影响评价 26
26
2区域环境质量现状 26
3环境保护规划 27
4环境影响评述 28
第七章投资估算及资金筹措 30
1项目总投资估算的依据 30
2项目的总投资估算的原则 31
3总投资估算 31
4项目总投资的资金来源 34
第八章财务评价 35
1基础数据的确定 35
2财务盈利能力分析 35
3清偿能力分析 36
4项目财务评价结论 36
第九章不确定性分析 37
1盈亏平衡分析 37
2敏感性分析 37
第十章国民经济评价 40
1影子价格与通用参数选取 40
2效益费用调整 41
3国民经济评价结论 41
第十一章 社会效益评价 43
1对遗址保护和城市形象的影响 43
2对所在地居民生活质量的影响 43
3对项目周边环境的影响 44
11. 4对西安市莲湖区财政税收的影响 44
5对西安市莲湖区房地产业发展的影响 44
第十二章 主要结论与建议 45
1主要结论 45
2对建设单位的建议 45
附件：财务评价报表
第一章总论

1、建设项目概况
项目名称：西安市环城西苑环境改造项目三期；
项目范围和位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北
路以南、护城河以西；项目位置图如下:
鬍子辰馆
王家村
环城北跖
0
'奈｝酉店
巴山妹
习武
五四剧院
o
扬虎城将军纪念馆
汽车自选市场I
血山医院
年心医院
一荷塘月色
”庆朗大匿
江苏:
项
目
隹置
火壽
五菱汽车专营店
-香米园
，凯爱大厦
北院门
©
梁家庄
亿禾-
钟楼
安定门
丽套%害月医院
金泰丰大厦」 「
11 11 ©hjlapbmr
宏质大厦 W
_ «| @
博华医院
蓝泰轟酒店一^^
(3 )项目建设进展情况
西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以
及单位的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会
[2008]193号和[2008] 296号文件批复；同时，建设单位正在办理规
划、土地、环保等项目前期准备工作。
(4)项目现状与周边环境
项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房 和单层的门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16 户、租赁户517户、私产户143户。
项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小 餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多 为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。
项目东、南、西、北部环境及简介如下:
项目东界：古城墙和护城河
项目东部紧邻明城墙遗址、环城 公园和护城河，环境幽雅、树木繁茂， 是游客游览和市民休闲的场所。
项目西界：环城西路和汽贸市场 项目西部紧邻明城环城西路北 段，路西边分布着大量的汽贸、机电 市场。
项目南界：玉祥门
项目南部紧邻明城玉祥门和环城 西苑二期，交通方便、位置优越。
项目北界：环城北路
项目北部紧邻环城北路以及城市 绿化带。
项目拆迁安置、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于 环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城 市综合景观生态区。
2、项目内涵和性质
项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、补偿，以及场 地平整。

1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要
古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历 史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境 恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧