昆明滇池香缇前期策划.pptx

市场
自身情况
阶段计划
项目背景
BACKGROUND
营销策略
MARKING STRATEGY
营销执行
MARKING EXECRTIVE
营销目标
产品策略
竞争策略
价格策略
推广策略
推售策略
项目背景
PART 1
市场
项目背景
宏观市场
别墅市场
市场***宏观市场小结——政策面收紧，谨慎乐观
存款准备金率连续两次上调，财政政策呈紧缩趋势，对于房地产市场而言，主要目的在于抑制投机。
温家宝：“对于房地产，政府是高度重视的。我们希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展。因为它直接关系到人民群众的生活，而且直接影响到国民经济的发展。”表明政府意在稳定市场，而非打压。
对于趋紧的政策面和中短期较为稳定的市场环境，我们对于房地产后市谨慎乐观。
市场***别野市场目前市场——别墅主要供应集中在南市区
目前昆明别墅供应主要集中在南市区，郊区（安宁、太平），南市区竞争最为激烈
南市区别墅价格自09年5月份起涨幅明显
别墅产品主流供应面积段位220-50㎡，小面积别墅受到客户追捧
南市区滇池路北已形成滇池片区主流别墅区，昆明的高尚居住区
市场***别墅市场区域未来趋势——滇池路北传统别墅区供应趋于零
滇池路以北区域开发已接近 饱和，南市区主流别墅供应趋于零
市场***别野市场区域未来趋势——进入品牌竞争时代
未来别墅供应人集中在南市区，以五甲塘和半岛片区为主
中海、万科招商、五矿等品牌开发张进驻，品牌竞争时代到来
品牌开发进一提升区域价值，高端物业价格呈上涨趋势
8
06地王：尚居
09地王：官房
07地王：俊发
银海、空港地产
云岭星华（103亩）
堃驰（825亩）
中国五矿（315亩）
盛高置地·盛高大城
诺仕达·南亚风情第一城
星耀·体育城
世纪金源·世纪城
万科
中海
招商
已供应项目
潜在项目
中豪（新螺蛳湾）
本项目
滇池卫城 ·悦湖郡
（品牌、市场主流产品）
区域内二手房
（供应量大）
香樟16号
（同类型产品，客户分流）
分流与吸引
同德极少墅/水岸公馆
（尾盘）
项目入市时可能面对的竞争
项目
产品类型
产品面积段
核心卖点
均价（元/㎡）
同德·极少墅
联排
260-280㎡
高尔夫、大盘
17000-18000
水岸公馆
联排
210-230㎡
建筑、景观
14000-15000
滇池卫城·悦湖郡
双拼
250-310㎡
自然资源
17000-18000
香樟16号
双拼、联排
210-290㎡
商务、建筑
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片区别墅产品线
南市区别墅产品多为双拼与联排，联排面积区间200-280平米，面积段趋同，区域竞争大；