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养老地产开发模式分析
引言
我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开 发养老社区、养老公寓等产品。而养老地产在我国是新兴:事物，开发者虽然看到了其 中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题， 例如应当采用何种方式进行 开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来，我们对丁养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许 多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准 备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。通过对这些国内外养 老项目的梳理和借鉴，我们尝试提出了 15种适应丁当前国内市场的养老地产开发模 式，希望与大家共同探讨。
为便丁说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。
第一类：与社区共同建设
在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区， 或依托社 区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团 或养老公寓等。具体来讲，可分为以下 4种模式：
模式1:专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居 住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、 康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的， 既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素一一老人 最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此 在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自 理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。 例如当老人健康自理时，可以居住在一
般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设 施。
综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施
通常来讲，由丁城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。 此时可以选择低密度的开发形式， 实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将 不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合 型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施， 预留 出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
模式2:新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养 老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群， 走产品差异化路线。养老组 团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内， 不宜过少也不宜过多；另 一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归届 感。
以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商 从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约 18万平方米的养老住宅产品。从 规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置， 方便老人到达和使
用（图3）。养老住宅楼栋在