欧尚花园2013年下半年推广计划2013.6.9策划部(定稿).doc

欧尚花园2013年二期推广计划
面临的环境
2013年烟台房地产市场竞争激烈。经过上半年的激烈角逐，福山和开发区的房地产市场格局发生了巨大的变化，开发区万科、通用、越秀、沪丰（香逸中央开发商）等知名房企纷纷加推新品，掀起新一轮推售热潮；福山区下半年旧村改造项目上市，较低的价位必定会给市场带来不小的冲击。
调控政策变幻莫测，频频出招，给下半年的房产市场带来了一定的不确定性。欧尚花园作为大盘，下半年推售数量较大，当务之是把握市场机会，抓住政策空挡，迅速出击，加快销售，同时缓解公司的资金压力。
推售房源
3#楼总套数 216 可售面积 17792 平方米；
5#楼总套数 216 可售面积 18405 平方米；
2#楼总套数 216 可售面积 17792 平方米；
4#楼总套数 216 可售面积 18405 平方米；
房源统计：共计864套、销售建筑面积72394平方米。
推广节奏
营销节点
6月16日星期日3#楼5#楼正式认筹
7月20日星期六3#楼5#楼正式开盘
8月31日星期六2#楼4#楼正式认筹
9月21日星期六产品说明会
9月29日星期日2#楼4#楼正式开盘

广告传播节奏
6月15日——7月20日（蓄客期）
因为工程已接近现房阶段，优势是——准现房推广。我们可以运用最直接的传播主题与最有效的促销手段，来吸引我们主力客户，在开盘前迅速积累客户资源，蓄积足够能量形成强大动能，以便在正式开盘时一触即发瞬间引爆。
所以，我们在此阶段应该运用反常规的操盘手法——强势广告攻势进行市场突击，形成鲜明的市场形象与“占位”。
7月21日——9月29日（强销期及持续销售期）
期间快速消化剩余房源，在本年度第二次蓄客认筹时立即将一期封盘，停止销售7月份剩余尾货，制造销售火爆、房源不足的市场效应。期间应挖掘其他潜在的对欧尚花园感兴趣的潜在客户群，进行市场拓展，为新楼座加推积累有效客户。
强销期间依旧保持猛烈的广告攻势，众多有效媒体进行重新组合，结合所剩余房源进行针对性推广。
9月29日——12月31日（尾盘促销期）
开始减少广告投放量，以小型客户关系维护活动为主；
通过已购房业主维护，老带新政策，进行口碑传播，促进销售；
推广通过个别主流媒体，对项目进展及产品信息进行市场告知；
重点转为以活动带动销售；
尾盘阶段，建议采用销售促进的办法进行广告传播，以便达到快速清盘的目的。

阶段性促销措施
第一阶段6月15日——7月20日（蓄客期）
——直击要害——
本阶段至关重要，关系到项目后期产品的续销及资金回笼，是我们的生存之战，必须一次到位、一次成功，没有退路。
随着市场推广量的逐渐加大，市场竞争将会更加激励，我们必须出奇制胜、快鱼吃慢鱼才能赢得市场先机，后知后觉者将失去生存的权利。
首期推出楼座针对首次置业的刚需客户对优惠的敏感
通过认筹优惠，楼盘认筹消息集中释放，
制造超大气场迅速积累客户，为楼盘开盘做好准备
均价4950元/平方米
——步步紧逼——
通过第一阶段优惠策略直击要害，赢得市场先机，接下来步步紧逼，顺势加推新楼座，利用购房者