物业管理服务办法(万科城市花园).doc

武汉市万科物业管理有限公司
目录
社区项目概况············································03
顾客群特点及需求分析····································08
物业管理服务模式········································09
服务模式实现计划及要求··································10
社区服务人员配置方案····································15
物业管理费测算··········································18
社区项目概况
万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
周边环境及市政配套
武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
项目主要经济指标（设计部提供）
基本情况：
物业名称
万科城市花园社区
物业类型
商住小区
行政区域
江夏区
规划总用地面积ha

含待征道路ha

居住区用地面积ha

总建筑面积m2
393480
住宅建筑面积m2
372610
公建建筑面积m2
21000
半地下车库及人防m2
26700
未计入总建筑面积和容积率
总户数户
3026
总人口人
10591
户均建筑面积m2
123
含待征道路容积率

不含待征道路容积率

建筑密度
%
停车位
1537个900个
地面停车位
840个
半地下架空停车位
697个
停车位／户数
%30％
住宅建筑面积毛密度万m2/ha

住宅建筑面积净密度万m2/ha

人口毛密度人/ha
296
人口净密度人/ha
479
绿地率（与占地面积的比率）
36%
小区道路面积
％
水体面积
2％
小广场数量
4－5个
B．户型指标：
户型指标
数值
规划总用地面积(ha)

居住区总用地面积(ha)

计容积率总建筑面积(m2)
393480
容积率

覆盖率（与占地面积比率）
21%
总户数（户）
3026
总人数（人）
10591
户均面积(m2)
123
建筑面积
建筑面积
住宅
总面积(m2)
372610
其中
独立别墅（m2）
0
0
0
联排别墅（m2）
32户
250m2/户
8000
%
情景花园（m2）
992户
145m2/户
143840
39%
多层住宅（m2）
1980户
110m2/户
217800
58%
小高层住宅（m2）
初步预计400户左右22户
135m2/户
2970
%
公共服务
总面积(m2)
21000
1
商业服务（m2）
800010000
2
会所
5000
3
管理（m2）
500（最少800㎡）
4
小学（1所18班制）
36004000
5
幼儿园（1所9班制）
2500
6
其他
1000
注：未计半底下车