衡南县 锦绣铭郡策划报告.doc

衡南县 锦绣铭郡策划报告
目 录
第一部分：市场研究…………………………………………………………3
整体宏观市场分析……………………………………………………………3
住宅市场分析…………………………………………………………………3
新城板块商业市场分析………………………………………………………9
第二部分：项目的SWOT分析……………………………………………… 10
项目概况………………………………………………………………………10
优势点…………………………………………………………………………10
劣势点…………………………………………………………………………10
机会点…………………………………………………………………………11
威胁点…………………………………………………………………………11
总结——寻找项目的突破点…………………………………………………11
第三部分：项目整体定位建议………………………………………………13
市场定位………………………………………………………………………13
价格定位………………………………………………………………………13
目标对象定位…………………………………………………………………14
项目的形象定位………………………………………………………………15
我们对提升项目附加值的建议………………………………………………15
第四部分：产品建议…………………………………………………………16
户型建议………………………………………………………………………16
楼层建议………………………………………………………………………16
第五部分：营销策略…………………………………………………………17
销售周期划分…………………………………………………………………17
入市时机………………………………………………………………………17
价格策略………………………………………………………………………18
销售策略………………………………………………………………………18
第六部分：项目的推广策略…………………………………………………19
推广的总思路…………………………………………………………………19
推广目标………………………………………………………………………20
项目推广的具体方略…………………………………………………………20
第七部分：媒介选择策略……………………………………………………28
媒介选择原则…………………………………………………………………28
媒体选择的方式………………………………………………………………28
推广费用分配比例建议………………………………………………………28
第八部分：项目商铺的操作方案……………………………………………29
第一部分 市场研究
一、整体宏观市场概述
2009—2010年度总体市场各项数据比较
年 度
类 别
2009
2010
同比增长
完成土地开发面积
㎡
㎡
62%
施工面积
㎡
㎡
%
新开工面积
㎡
㎡
%
竣工面积
㎡
㎡
-%
商品房销售面积
㎡
㎡
%
商品房销售收入


%
从上表可以看出；
除竣工面积外，其他各项指标均有较大幅度的增长，说明整体市场呈稳步上升的良性发展态势；
销售面积增长幅度远低于销售收入增长幅度，说明2003-2004年度商品房销售价格有大幅度提高；
施工面积、新开工面积、销售面积增长幅度相差不大，说明市场供求关系基本平衡，泡沫成分稀少，市场状况健康正常。
二、住宅市场分析
总体而言，我们可以将衡阳住宅分为两个板块：一是老城板块，包括珠晖区、石鼓区、雁峰区、及蒸湘区部分地区，聚集了衡阳市区80%以上的人口，是衡阳传统的商贸、经济中心。二是新城板块，包括华新开发区和立新开发区。目前，市委、市政府及市教育、财政、劳动、电信、邮政、审计、法院、公安等政府机关单位相继迁入，事实上开发区已经成为衡阳新的政治中心。
1、老城板块住宅分析
（1）2001年前产品形态以1-4层临街门面加6-8层多层住宅为主，2002年后以永兴阁、世纪星城、富安大厦、嘉华·时代华庭、文华·金碧华府、瑞安大厦等为代表的高层出现后，住宅品质产生了第一次质的飞跃；