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市场调研报告
——东莞、惠州两地别墅调研
经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；、、、、金山湖国墅园、、、。
一、国家政策背景：
1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全方米，%，；土地成交价款1826亿，%。
而从房企开发投资额看，今年1到4月，，%，。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，%。
2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。
二、东莞、惠州两地别墅：
1、个盘分析
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项目概况
项目名称：
建筑类别：洋房、别墅
发 展 商：中惠熙元
占地面积：21万平方米
建筑面积：45万平方米
绿 化 率：%
容 积 率：
项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅 花庭洋房。
二、：
一梯两户、共四层。，。共四户。面积段在178-200平方之间。该产品在2006年推出市场，现已售罄。但从二手市场可以了解到，顶层叠加复式单位178平方户型现场二手中介向客户推126万，单价约7100元/平方。

（户型图因离开售时间较长，未从现场领取）
【】
万科城第六期
项目概况
项目名称：
建筑类别：别墅 联排 独栋 双拼 高层电梯洋房
地理位置：常平环镇路转嘉兴路（紧邻常虎高速常平出口）
发 展 商：东莞市万科阳光房地产开发有限公司
占地面积：平方米
建筑面积：平方米
绿 化 率：％
容 积 率：
管 理 费：
万科城历史均价记录：
双拼别墅：
＃字楼梯设计，使用率高
，奢豪从容
赠送两个阳光露台
户型：四房两厅五卫 建筑面积：约252平方米
附送两个阳光露台，亲密自然；中庭花园设计，采光通透。＃字楼梯设计，使用率高。
独栋别墅：
现在销售别墅产品（第六期）
前期（2009年推出） 前期（2007年推出）
早期（2003年推出）
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项目概况
项目名称：
建筑 类别：洋房、别墅
地理位置：樟木头镇南村新区
发 展 商：东莞市乐富房地产开发有限公司
占地面积：平方米
建筑面积：平方米
绿 化 率：约66%
容 积 率：
管 理 费： 4元/平方米/月
楼盘简介：，外临城市干道樟木头大道，近接龙林高速、梅观高速等城际要道，30分钟直达深圳CBD；与深圳北交通枢纽樟木头火车站5公里，距樟木头中心6公里，出行瞬间即达，生活便捷无比，深圳北豪宅生活一路展开。
户型品鉴：
独栋：
600平方独栋（现售户型）
双车位设计
独立会客厅
中空客厅