房地产投资项目财务分析房地产投资分析.pptx

第6章 房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述
房地产投资项目财务分析基本报表
传统的财务分析指标
现代的财务分析指标
房地产投资项目财务分析的应用
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．1房地产项目财务分析的含义
财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
6．1房地产投资项目财务分析概述
财务分析的基本程序是：
1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2．编制基本财务报表。
3．财务分析指标的计算与评价。
4．进行不确定性分析。
5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．2财务分析的作用
1．衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力
这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。
3．衡量项目的资金平衡能力
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表
1．现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．现金流量表的种类
按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
1）全部投资现金流量表
全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。
其表格形式见表6-1。
序号
项 目
合 计
1
2
3
…
N
1
现金流入
1．1
1．2
1．3
1．4
1．5
1．6
1．7
销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
2
现金流出
全部投资财务现金流量表
表6-1 单位：万元
2．1
2．2
2．3
2．4
2．5
2．6
2．7
开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标： 1、财务内部收益率（%）：
2、财务净现值（ic= %）：
3、投资回收期（年）：
4、基准收益率（%）：
全部投资财务现金流量表
续表6-1 单位：万元
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2）资本金现金流量表
资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。