集体建设用地使用权流转的若干问题探讨.doc

集体建设用地使用权流转的若干问题探讨.doc集体建设用地使用权流转的若干问题探讨
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朱莹政
摘要事实上在农村集体建设用地的流转是客观存在的，《土地管理法》对集体土地的流转留有一定的余地，这就为集体建设用地的流转奠 定了法理基础。对于土地估价师来说，在为集体建设用地的流转提供相应的估价服务中，要搞清楚集体建设用地流转的法律依据在哪里、与 征用集体土地的关系以及其价格如何构成，笔者结合估价案例对此作一些论述，以期抛砖引玉。
关键词集体建设用地流转估价
1、 问题的提出
近年来随着上海市郊县乡镇企业的重组和改制进程的加快，涉及集体建设用地的数量也在随之增长，集体建设用地流转的情况是客观存 在的，从其流转方式上来看包括公益目的拆迁、转让、租赁、入股、联营以及抵押贷款等，但不管它是以什么方式进行流转，都涉及对集体 建设用地流转的土地使用权取得费用的估价问题。但到底对于集体土地在流转中补偿价格如何确定，这一问题目前在实务操作中尚无•个比 较可行的解决方案。笔者最近对本市某乡镇企业在使用集体建设用地时需对非居房屋进行拆迁过程中的集体土地使用权取得费用的补偿价格 进行了估价，在补偿价格的测算过程中，也引发了包括集体建设用地流转的法理基础、价格构成等方面的许多思考，在此就集体建设用地的 流转中的相关问题作一简单论述。
2、 集体建设用地流转的法律依据
⑴法律的相关规定
《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这… 规定通常会被认为集体土地如转变为建设用地或进行流转就必须办理征地手续，其实《土地管理法》中还有其他关于集体土地流转的规定。 第十四条第二款规定：“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者 三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准”。这一条是对农村集体承包农用地可以进行流 转的规定。第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住 宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的王地的 除外”。这一除外条款应该视为集体土地中的农用地在一定条件下经依法批准是可以转换为建设用地，而不需要办理国有土地征用手续的。第 六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的 企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。这一条就更明确地为集体建设用地的流转作了有力的法律支撑，集体建设 用地在原用地企业破产、兼并等情形下是可以进行流转的。
⑵地方性法规的相关规定
上海市人民政府办公厅转发市计委等三部门《关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见的通知》［沪府办（2001） 54号］指出， 要“按照'土地确权、二权分离、价值显化、市场运作、利益共享'的方针，加快建立土地流转机制”，《意见》对土地流转的主要原则、主要方 式和流转办法作了详细的规定，其中第四条“集体建设用地使用权的流转办法”第（二）款明确：“允许采用土地使用权的合作、入股、联营、 置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、