蒲江营销推广执行细案.docx

江东国际
营销推广执行细案
目录
壹·项目整合营销策略
贰·整合推广策略
叁·广告策略
肆·开盘前期推广策略
壹·项目整合营销策略
一、项目总体营销策略
（一）总体指导思想
1 、在单位总体的推售方式上，采用 分批分期入市、推售 的方法，即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各
个不同阶段按照不同的销售策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位， 以达到保持现场成交气氛及令项目持续
性旺销的目的 。
在项目具体的推售方式上，基本上应该采取 优先较差单位， 后较好单位的推售方式， 保持约衡 ，这样可
以达到掌握销售主动权，保证旺销现场人气的目的。
分批分期推售方法的另一个优点在于，可以用过价格来进行调节不同期推售单位的销售情况，比如 通过后推出单位的高价来
促进前期推售低价单位的成交，也能够满足整体价格策略的需要 。
2 、在针对客户的策略上，建议采用“ 蒲江城区引爆， 周边城镇覆盖， 辅以成都及周边二级市场的
推动 ”的策略。利用物业在蒲江市场层次较高的特点，容易引起蒲江市场关注的特点，第一个推售阶段的牵头发动，由蒲江市场开始，再逐步推
向整个周边城镇市场，适当时候引入大成都市场的推广，将项目的销售推至高潮。
蒲江之前推出的项目，普遍受到蒲江市场乃至周边城镇市场的重视，而本项目在位置上，景观上，规模上都不具备优势，因此从本地市场
开始逐步向外围引入，能够使项目整体销售处于较为稳健与有利的地位。
3 、在价格的策略上，建议采用“ 震撼价入市， 平稳式升价 ”的策略， 先积聚人气关注，再稳步提升价格 ，达
至目标均价水平。
入市前期，可以充分利用项目作为高层住宅的优势，先推出较低楼层低价单位，以低于同片区整体均价的价格推出少量单位以积聚人气，
提高到场客户的成交率。 一方面可以引起市场的轰动， 同时对前期少量业主来说， 看到后面的价格其增值性自然不言而喻， 这对整个销售过程来说，
不论是销售员的信心还是销售效果，都能起到不小的推动作用。
入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略， “平稳式”稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落订，这样能再保证均价水平
的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。
（二）入市时机
1、入市时机评估依据
选择合适的入市时机，对项目推广的成败起至关重要的作用。由于房地产产品销售推广过程中，特别注重启动时的轰动效应，这直接关
乎到以后的销售推广是否能环环紧扣，营造一浪接一浪的宣传攻势，销售业绩不断攀升，销售价格不断上涨。
时机既是环境的产物，很多情况下可遇不可求，但对市场环境敏感的有经验人士，捕捉良好的时机的可能性就大增。
我司认为，判断项目的入市时机正确与否的依据主要有以下几点：
房地产旺季、淡季
每年传统旺季为 4-7 月和 10-12 月，但蒲江市场的特殊性，大量打工返乡人口的返涌，将在春季前带来另一个房地产旺季的高潮。
在区域宣传及相关概念炒作的时机
蒲江新区形象和良好的发展前景已经初步被购买客户认可，早于项目入市的其他片区楼盘提升了区域居住氛围，项目入市有良好的
片区形象支持。
楼盘自身的时机
当工程进度进行到一定水平时， 有助于增强客户信心， 如建筑主体建到一定楼层， 外部园林景观完工等， 都会令客户更有信心购买。
因此，可以通过楼盘自身营造入市时机。
2、项目入市时机
我司认为，就项目目前的情况而言，项目较为合适的入市时机应该为：
亮相
蓄水
开盘
二、销售策略及目标
（一）销售策略总体思想
根据项目开发分期以及营销的节奏，我们将以不断制造新的销售高潮、价格不断攀升的总体销控策略来进行项目的推盘，即：