长沙写字楼研究及西站枢纽营销总纲.ppt

关于“西站枢纽”的思考
西站枢纽”的项目价值在哪里?这些价值吸引了哪些客户,客户从哪些市
场信息的判断选择了西站枢纽?
实现项目价
场价值、客户需求价值的对接,则完成了我们对西站枢纽
的思考。
HOW
目前写字楼市场怎么样
市场分析
WHAT
我们是什么样的产品
项目价值梳
WHO
我们的目标客户是谁
客户群分析
HOW
我们怎么样抓住目标客户
市场分析
当前写字楼市场现状分析
未来写字楼市场走势预判
>2013年1—7月新建写字楼用户市场
优质写字楼市场供需研究
写字楼竞争市场分析
当前市场现状分析|写字楼市场走势
写字楼市场11年供应32万方,去化30万方,较10年分别上涨16%和158%;11年长沙写字楼市场全年成交均价
为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品,反而在一定程度上刺激了商办市场成交:万达是11年长沙写字楼市
场重量级项目,其成交量达到12万方,几乎占据了长沙写字楼市场的半壁江山。
10年~12年长沙写字楼市场总体走势

lo11102110311041l0511061107
供应量O平米)
成交量O万平米)一一成交均价(元
当前市场现状分析丨写字楼市场走势
办公市场成交稳步上涨,供应量激增
2012年办公市场稳步上涨,内六区办公物业(涵盖50
供应量(万方
量(万方)成交均价《元平
年产权公离产品)成交5724万方,比去年上涨
m写字楼项目2012年纷纷推出市场,导致2012年力公市

11900

方,比年上升3322%,
际广场、輿克斯广场、顺天玉际金融中心等综合体项
供求比:1
供求比:
目2012年其写字楼物业相继问世
一成交量0m
20000
当前市场现状分析|写字楼市场走势
2012年办公市场岳麓区崛起,滨江新城成热点,商务区布局未来将更加多元化
2011年各区办公物业成交占比
2012年各区同办公物业成交占比
芙晷区
美蓉区
天心区
雨花区
12%
m岳解区
23%
岳区2012年被滨江新城新兴综合体(奥克斯广场)及滨江新城商务区项目(民生大厦)拉动,办公物业成交占比从01年的1%上
升至19%随着滨江新城B7地块的出让,滨江新城板块未来将成为问西的重点商务区域,长沙商务区布周正朝着更加多元化的方向
■此外,也可以看到天心区今年办公物业成交占比也出玩了11%的增幅,起推动作用的是保利王际广场,建发汇金国际及星城荣域这样
当前市场现状分析|写字楼市场走势
■2012年商办市场去库存周期仍在正常范围内,但未来需谨慎对待
2012年年院存里2012年线交量m2012年供应量
办公市场量能(万方)10589572414235
业

办公

720615914
注:内六区统计
m长沙市2012年目前为止商业物业存量达26637万方,去化否期达37年,压力较大,办公市场2012年目前存量10589万方,去化期
。目前长沙商办市场存量去化周期在二线城市中仍在正常范圈内
从012年下半年土地市场出让较多的商业用地可以看出,未来两到三年长沙市将面临较大的商办供应量,必将拉长整个市场的去库
存图期。而未来商办物业供应将较多地集中在开福区金融生态区及滨江新城区域,未来商力市场仍需谨慎对待
当前市场现状分析|写字楼发展历程
长沙写字楼起步晚、发展慢、底孑薄、专业写字楼份额少,但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的
出现长沙写字楼市场进入全面升级阶段,综合体高端写字楼时代来临。
专业阶段
当前市场现状分析|写字楼发展历程
写字楼市场产品逐渐开始向专业智能化甲级A级写字楼发展