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第九章 土地增值税会计
教学目标:
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第一节 土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、纳税义务人
纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。
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二、 征税范围

⑴ 转让国有土地使用权
⑵ 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

1. 是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
2. 是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让征税。
3. 是对转让房地产并取得收入的行为征税。
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⑴ 以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物
包括3种情况，应征税。
⑵ 以继承、赠与方式转让房地产的
不征税
⑶ 房地产的出租
不征税
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⑷ 房地产的抵押
在抵押期间不征税
待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定征税。对于以房地产抵债发生房地产权属转让的，应征税。
⑸ 房地产的交换
应征税
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。
⑹ 以房地产进行投资、联营
暂免征。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征税。
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⑺ 合作建房
建成后按比例分房自用的，暂免税。
建成后转让的，应征税。
⑻ 企业兼并转让房地产
暂免征
⑼ 房地产的代建房行为
房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入性质，不征税。
⑽ 房地产的重新评估
不征税
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三、 税率
四级超率累进税率
四、纳税期限与纳税地点
：纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并提交有关资料。
：房地产坐落地。转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
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五、税收优惠
，增值额未超过扣除项目金额的，可免缴土地增值税。
、收回的房地产，可免缴土地增值税。
，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税。居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征。
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第二节 土地增值税的计算
一、 应税收入的确定
1. 货币收入；2. 实物收入；3. 其他收入
二、 扣除项目的确定

⑴ 取得土地使用权所支付的金额
①地价款
②取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
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⑵ 房地产开发成本
⑶ 房地产开发费用
①财务费用的利息支出，凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金额机构贷款证明的。
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
据实扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
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