某房地产项目年度营销推广执行方案.docx

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2007年度营销推广执行方案
（-）
沈阳精诚置业顾问有限公司
2007
第一部分 定价系统及其依据
国家宏观环境
1、2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，2006年5月17日，“国六条”出台、2006年6月1日的《国六条》细则九部委提出的《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》，和2006年8月28日建设部制定了《房地产交易秩序专项整治工作方案》有效地阻止了炒房、哄抬房价、内部认购等行为对房地产市场的影响，控制了房屋价格连续大幅上涨的趋势，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。
2、中国央行宣布，从 2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。，%%（一年期）。自8月19日起，再次上调人民币存贷款基准利率。，%%；，%%。提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。
3、据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年11月，%，同比呈下降趋势。房地产市场运行发展，涨幅受到影响，稳中略升，趋于平稳。11月6日，沈阳市统计局发布前三季度我市房地产价格统计报告。报告显示，1—%，同比呈下降趋势。
　4、2006年12月5至12月7日，中央经济工作会议在京举行，会议提出，明年经济工作的主要任务之一就是要加强和改善宏观调控。这次会议强调：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”；“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处。”与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，以及不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。
小结：
1、2006年在《国六条》政策及细则《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》影响下，加强房地产宏观控制。央行两次提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。
2、2007年房地产市场会加大宏观调控，房价上涨势头将进一步得到遏制，政府对调控政策落实到实处，直接影响房地产价格。
沈阳市房地产市场环境
沈阳市统计局统计2006年截止12月30日，，，/㎡。，共计9386套, 商品房价格3728元/㎡（本案单价比沈阳均价高1一三6元/㎡，比皇姑区均价高822元/㎡。注:按项目销售均价4550元/㎡计算）
1、沈阳市2006年土地市场供求关系分析
面积
于洪
东陵
皇姑
浑南
大东
和平
铁西
沈河
合计
投放量(万㎡)


283
259
143



2288
成交量(万㎡)






0

877
成交比例（%）
48%
42%
11%
37%
28%
47%
0%
53%
38%
数据来源：沈阳市土地储备交易中心，截止日期：2006年12月31日
小结：依据各区的土地供求情况来看，全市均为供大于求。预计2007年于洪区、东陵区、浑南成为全市竞争热点区域，皇姑区07年相对竞争平稳，但存量土地会大量投放市场，潜在市场竞争力会增加。
2、沈阳市2006年土地市场成交土地情况
土地 座落
宗地编号
地块名称
四至范围
规划用地面积(公顷)
容积率
建筑密度
绿地率
规划用途
商业比率
推出日期
备 注
皇姑区
2006-014
黄河南大街西地块
东： 黄河南大街 西： 用地界限 南: 黄河南大街112巷
北: 黄河南大街126巷

≯
≯30%
≮25%
居住 商业
30%

建筑限高：30米；地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施
皇姑区
2006-017
勾连屯地区-1地块
东： 用地界限 西： 规划道路 南: 昆山路