方案策_城西农贸市场营销策划方案书.doc

城西农贸市场营销策划方案书 1 城西农贸市场营销策划方案目录引言第一部分市场解构第五部分媒体宣传策略岳西县房地产市场基本描述媒体宣传策略岳西农贸市场情况分析具体媒体措施项目基本情况分析第六部分营销推广策略第二部分客户分析营销准备目标市场定位与分析营销执行目标消费群购买心理及行为分析营销推广工作的具体细化和工作要点第三部分产品策略营销工作计划细分排期策划思路营销推广费用预算产品定位策略项目案名推介项目推广理念第四部分价格策略及推货策略住宅价格策略及推货策略商铺店面价格策略及推货策略城西农贸市场营销策划方案书 2 引言城西农贸市场项目是本公司与贵司合作以来的第二个项目, 项目的运营具有本身独特的魅力和发展思路, 其成功的运营与否也是一个对我司巨大的挑战, 如何快速有效的回笼资金、实现效益是当下考虑的重要问题。一个项目的推广成功, 需经多方面努力及细致铺排, 而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。本策略,对城西农贸市场后续的营销运营策略、推广计划等作出概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。第一部分市场解构岳西房地产市场基本描述 1、岳西县人口与居住需求现状岳西现有总人口达 32 万人, 城镇人口达到 10 万人左右, 但城区占地面积不大, 造成人口居住密度相对集中, 以天仙河将城区氛围城东和城西两大居住集中区。按居住人口人均居住面积 30 平米的需求来说, 岳西城镇居民的居住需求面积达到 300 万平米以上, 但岳西现有的市场供应仍然处于供小于求的局面,岳西房地产的市场开发正在逐步的兴起,在近几年岳西房地产的发展将会迎来一个更大的开发热潮, 其发展的前景局面是大好的。 2、住宅市场基本情况岳西现有的在售楼盘仅有 4-5 家,现有的市场状况,呈现供小于求的局面,后面的项目供应量也少,住宅的价格也基本上达到 4000 元左右的水平,随着市场的进一步转暖,销售价格上会有所提升。项目名称项目规模建筑类型主力户型销售价格剩余货量城西农贸市场营销策划方案书 3 回龙?领袖星城 56000 ㎡小高层、高层三房: 104-130 ㎡ 3600-3800 20000 多㎡天一雅居 100000 ㎡多层、小高层二房、三房: 90-140 ㎡ 3608-3980 40000 多㎡百川?阳光水岸 30000 多㎡小高层、高层两房: 100-130 ㎡ 4300 25000 多㎡天鹅城约 10000 ㎡小高层三房: 109-138 ㎡ 4100 无总计 196000 ㎡—————— 85000 多㎡ 3、商业市场基本情况 1 )商业项目分析从目前市场的商业项目来说,现有的商铺在售项目仅有两家,天一雅居和天鹅城。 A. 天一雅居商铺类型: 街区商铺建筑类型:1-2 层连体商铺价格:一层均价 16000 ,二层均价 6000-8000 左右 B .天鹅城商铺类型: 街区商铺建筑类型:单层商铺价格:均价 20000/ 平米 2 )沿街租金分析城西农贸市场营销策划方案书 4 针对本项目的位置属性, 对项目区域的重点街道建设西路作出了商铺租金的基本调查, 基本情况如下: 调查路段: 建设西路红绿灯位置至建设西路与天仙河路交口位置调查方式:现场市调访谈商铺面积:该路段商铺的面积都集中在 30-50 平米之间商铺租金水平: 8-12 元/ 平米/ 天(备注:租金水平呈现由西向东递增的趋势) 总结: 岳西目前尚未进入大型商业项目开发的阶段,现有的商业发展形势仍然是以街区商铺为主要的发展类型,岳西整体区域的租金水平也较低,除了岳西汽车站商业中心的租金水平较高, 无论是建设西路还是建设东路, 商业的发展层次和发展形象都较低, 商业租金水平也就在一个较低的水平上。 4、岳西农贸市场情况分析对于项目形态,特针对岳西现有的农贸集市作了一个现场的调查,对市场的经营种类、经营面积、经营环境及经营现状作了详细的了解。调查说明:岳西并无正规化的专业农贸市场,其表现的形式是以露天的个体户经营和地下摊位集中经营,专业化室内农贸市场目前岳西市场尚未存在。调查位置:岳西服饰步行街地下农贸集市及廊桥附近调查方式:现场市调调查内容: 经营种类: 地下集市主要经营蔬菜、肉类、禽类、水产类还有一些家庭常用的杂货等, 农贸集市向西靠近汽车站附近的地下集市经营低档中老年服饰、百货等,地上零散经营主要包括蔬菜、家禽等的零售。城西农贸市场营销策划方案书 5 经营面积: 地下集市经营面积一般在 30 平米左右的简易摊位, 地上零散经营一般在 2-3 个平米的摊位进行, 无正规性明显的经营方式和经营分区的设置。经营环境:地下经营环境差,摊位种类杂乱分布,潮湿、阴暗,地上沿路摆摊经营,无经营形象可言。租金水平:地下租金水平一般在 100-200/ 每月不