海南文昌市房地产市场调研报告.doc

内部资料不得外泄 1 文昌市房地产市场调研报告本次调研周期为 2010 年 10月 4日— 10月 9日,重点考察了文昌房地产项目,局部调研了海口市场。由于本次调研工作前,中央政府刚刚出台了今年的二次调控政策,对房地产市场形成影响的主要有两点:一、个人初套住房贷款首付上升为 30% ;二、外地购房者贷款需提交本地一年以上的纳税证明和社保证明。因此,本次调研的针对性很强,主要调研任务如下: 一、二次新政对海南市场的影响程度到底有多大? 二、海南未来房地产市场走势研判及价格预期。三、各项目的综合情况及开发优势分析。四、通过调研,对我公司拟开发及后续项目的出建议。本次调研,就是希望通过实地深入了解,获得上述问题的答案,更重要的是,能够把握海南房地产市场未来发展的方向,为景通公司海南战略的落实,提供真实、客观、科学的建议,供公司决策层讨论。具体报告如下: 一、关于海南房地产市场大势通过实地调研及查阅相关资料,可以得出两个基本结论: 第一, 二次新政对于海南房地产市场的影响有限,并不会对市场产生伤筋动骨的负面影响。截止二次新政出台之前,海南置业者的按揭贷款比重仅为 80% 左右,因此,限制外地人贷款的政策,对于海南房地产市场并无太大冲击,相反,由于文昌等二线度假地区和二线海景项目,由于其总价较低的原因,反而可能会引来部分无力一次性购买一线项目投资者的青睐, 内部资料不得外泄 2 在这种意义上而言,新政甚至可能带来益处。从客户群分析,国家对于二套或多套房贷款限制已久,而海南置业一般最少属于三套房,新政影响极为有限。此外,海南置业者基本属于内地高端客户,属于购买力金字塔的顶端人群,对于贷款限制的承受力是极强的。更重要的影响,是造成购房者对于进一步宏观调控政策出台和价格下落的预期而导致的观望,但这种观望周期一般是有限的,从目前海南房地产前景分析,重新恢复活力的时间窗口将在一年内生成,暂时的观望,只会造成购买力的滞后释放,对于我公司这样的新项目,应该不是一个坏消息! 第二, 海南房地产市场长期上升的势头不会改变,但面临产品结构性调整和升级换代。( 1) 、二次新政出台预示着什么? 黄金周是国内房地产市场兵家必争之地,对于海南房地产市场,更是旺季启动的重要时间节点。从9月份的媒体宣传可以看出,众多海南楼盘加大宣传力度,各种营销机构组织的国庆看房团热闹非凡。政府选择在黄金周前夜出台二轮调控政策,可谓用心良苦,很能说明政府微妙的用意,一方面打压了众多购房者的出手意愿,相信很多海南看房团成员都会受到新政影响而空手而归;另一方面,也令开发商有些措手不及。但根据实地调研情况,在与各项目销售人员的交流中,各项目并没有因新政而紧急调整销售策略,销售人员心态平稳,纷纷表示新政影响不大。但是,我们要认真分析,得出一个结论,这个结论,也是政府选择在此时出台政策的一个主要用意:政府的目的,就是要让市场看到对房地产调控的决心和持久的恒心!暗示还有很大的调控空间! 这也是我们看到政策走向以及房产形势走向的一个依据——只要房地产市场存在投机泡沫,国家的宏观调控政策就不会中断,国家的态度,彷如一把悬挂在房地产市场头上的达利克摩斯之剑,必将对未来房地产市场走势产生影响。从新政的内容看,仍是针对投资或投机客户的,房地产投资门槛进一步提高,将遏制许多投资者的购房需求,对于国内一二线投资比例较高的房地产市场,具有明显的冲击,但对于海南市场而言,由于供应量的局限,长期供不应求的局面几乎是注定的,投资门槛的抬高,将带来两个变化,第一,岛外投资客将呈现层次分化和投资地域分化,一部分购买力相对较弱的投资内部资料不得外泄 3 者,势必会将目标转为海南二三线市场,文昌由于其发展预期和独特优势,甚至有可能迎来一轮新的机遇;第二,提高了投资者的含金量,真正具有投资海南市场实力的高端投资客户,也将促进海南项目的产品升级,提升项目的规划品质。通过以上分析,二次新政将促使海南市场呈现投资者和产品两者的分化,但对于文昌市场,并不会产生明显的不利。( 2) 、海南房地产市场长期升势不会改变从大势判断,中国经济发展经过 09年复苏,到2010 年上半年 % 的经济增长,全年 GDP 增长预计在 9%以上,未来几年内如果不出现大的意外,保持 8% 以上的增长幅度问题不大,中国投资者的购买力是切实存在的,而几次的宏观调控,只是暂时压制了投资需求,把曾经热情的投资者变成了等待时机的观望者,这部分购买力,由于国内投资渠道的狭窄,迟早会有被释放的一天。而海南省具备一个非常明确的未来,将来 20年内,相信海南必将保持快速的发展势态,长期升势毋庸置疑,关于海南房地产未来预测的文章比比皆是,在这里,就不多加分析。( 3)、调控不会长期影响海南市场上述分析得出结论:调控政策只是将投资者变成了观望者,从此次文昌调研情况看,