《XX商品房买卖合同》及《定购书》法律释义.ppt

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《》及《定购书》法律释义
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导言
近年来，房地产业发展非常迅速，房地产业正日益成为一个重要的经济部门，房地产交易频繁。房地产开发建设和销售中也存在不少问题，房地产销售纠纷一定程度上可以说就是《商品房买卖合同》纠纷。本次主要从法律角度释义我们公司的《定购书》和《商品房买卖合同》的方式，结合一些典型案例和大家一起学习房地产销售环节涉及的法律问题。在司法实践中比较常见的商品房买卖纠纷，如：广告宣传失实，逾期不能正常交付，故意隐瞒相关资质，权属证书缺失，一房二卖”，房屋质量低劣等问题，均会在合同释义中进行讲解。
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《“”商品房定购书 》
1、《商品房买卖合同》的公示
公示合同文本是开发商的行政义务。《定购书》主要争议经常是：房产商要求购房者在《定购书》中约定时限内签订正式《商品房买卖合同》，购房者以事先没见到合同内容或以签订时对合同条款不能协商一致为由不签，从而引发纠纷。公示的目的在于让购房者事先阅读合同内容，理解合同条款所蕴含的意思，避免纠纷的出现，并明确届时不能签订合同的责任归属。
2、《定购书》的法律效力
《商品房定购书》是房买卖双方在签署《商品房预售（买卖）合同》之前签订的文书，是对双方交易房屋的初步确认。双方约定在签订《定购书》后，开发商收取定金并将在一定期限内为购房人保留标的房屋，不得再行售于他人。在商品房交易实践中它的称谓或形式繁多，主要有意向书、预定书、认购书、定购书、优先购买权协议、临时认购协议书等等。
从法律角度分析，《定购书》是关于商品房买卖的独立的预约合同，确定的是房屋是否要买卖的关系。这种定购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，并非最终必然导致签约结果的发生。而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。
问：《定购书》是否可以视为《商品房买卖合同》？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
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“”商品房定购书
3、“定金”与“订金”“押金”有何不同？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
“订金”、“押金”性质相当于首付款、保证金。不适用惩罚性规定。
4、未取得商品房预售许可证签订的《定购书》无效
我国对于商品房预售实行许可制度，根据《城市房地产管理法》第40条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件和其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第52条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的商品房《定购书>属于违反法律强制性规定的无效合同。
认购无效时，开发商应向认购人返还定金，还应承担缔约过失责任。
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“”商品房定购书
问：在签订《定购书》时未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得，《商品房定购书》是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
5、签《定购书》并不是签订合同的法定必经步骤
案例：1、罗勇投诉成都恒大银河新城置业公司《定购书》陷阱
2、成都长城实业集团有限公司《认购书》纠纷答辩状
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《商品房买卖合同 》法律释义
以下将从法律角度逐条逐款对公司的《商品房买卖合同》进行释义，并分析相关的经典案例。
对合同条文内容，请大家参考公司的合同文本
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首部：出卖人和委托代理人主体信息
【释义】 我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效。
依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第9条的规定，当事人可以委托代理人订立合同。
现实中一般为房产公司委托的房产销售代理公司。将代理机构的名称列入本合同，并如实填写。这样，既明确