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惠州房产律师解答：开发商能否返租商铺？
作者:胡丽琴 时间:2011-01-10 查看(323) 评论(0)
                          惠州房产律师解答：开发商能否返租商铺？
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案例：王先生看中了在惠州市麦地某开发商处购买了一套40平米的商铺，开发商承诺，在王先生购买商铺后，由开发商以固定的租金向王先生租下该商铺。因为开发商承诺的租金比同比市场租金要高出数倍，王先生非常心动，但不知道若与开发商签订这样的协议，符合不符合法律规定，有何法律风险。
答疑：惠州房产律师胡丽琴律师认为，开发商向王先生承诺由王先生取得商铺所有权，而开发商取得商铺经营权，并一定期限内，以固定的回报率包租的行为，实际上就是“售后返租”模式。目前，虽然我国法律和行政法规目前对售后包租的运作方式并未加以规定，没有强制性或禁止性规定，但是一些部门规章和地方性规定中存在相应规范，建设部《商品房销售管理办法》就已经明确禁止了开发商的返租行为。除了存在以上违规风险以外，返租对于投资者来说也存在以下主要风险：
第一，售后返租的商铺通常都是由一间大的商场拆零销售的，但是按照规定，开发商不得擅自分割拆零销售按原规划设计为大空间的商业用房。售后包租一旦涉嫌违规，其直接结果是导致商铺可能办不出产权证，投资者无法真正取得商铺产权。
第二，开发商租下商铺后，若承租人经营不善，出现租金断裂情况，而投资者又通常未采取规避风险的方法，如要求开发商提供担保等，这就直接影响投资者的收益。
第三，当前，由于房地产市场尚不成熟，有的开发商可能借“返租”来套现，一旦套现成功便出局，投资者可能面临一方面无法取得产权，一方面又无法实现收益的局面。
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胡丽琴律师
 一、何谓商品房
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
　　商品房现售，是指房地产开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　商品房预售，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
二、商品房销售条件
购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。“五证”即指销售（预售）许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证，“二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。　“二书”是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
　　
三、审查商品房卖方主体资格
　商品房的卖方有开发商，委托代理人以及房地产中介以及房主个人。购房者在购房时，一定要对房屋的销售主体资格进行认真的审查，防止因商品房卖方主体资格问题导致商品房买卖合同无效。
１、  开发商
签订合同时，购房者应对开发商的开发资质进行核查，并可要求开发商出示有关证件，检验证件上