城镇土地估价中土地纯收益研究.pdf

园南京师勉犬掌硕士学位论文城镇土地估价中土地纯收益的研究垒珏院系:指导教师:学科专业:地理科学学院李剑波教授索取号。上罾级:作者:徐慧人文地理学
要摘土地纯收益是土地价格评估、不动产投资决策分析、土地利用规划管理工作中至关重要的参数之一。尤为重要的是,土地纯收益的精度对于土地价格的判断有着极为敏感的作用。在我国宗地评估实践中,限于研究手段和研究深度等方面的原因,目前在土地评估实践中对土地纯收益的理解、测算和运用等方面存在诸多问题。本文侧重于理论研究,并以实例为佐证,在对土地纯收益的认识存在的误区澄清的基础上,通过分析土地纯收益的来源和形成基础,探析了土地纯收益的内涵和外延、界定了土地纯收益的本质。指出在土地纯收益额的选择和应用中,宣从经济收益观来考虑,而对会计收益要进行审视、分析,甚至进行必要的调整,使收益额更能真实、可靠地反映被评估标的的客观收益水平。通过对传统收益还原法的讨论分别指出总收益、总费用计算过程中应注意的问题,并引入贡献率的概念,用企业的整体收益分别乘以不同资产在企业整体收益中贡献的权重系数即贡献率,进行收益分割来求取土地纯收益的设想。通过对传统的收益还原法、净现值法、调整现值法等不同测算方法的对比分析,得出净现值法、调整现值法在现实的估价中为传统收益还原法的一种有效的补充,三种方法应该相互结合相互校验。最后,笔者在对土地评估中纯收益的影响因素分析、时空特征分析的基础上,指出土地纯收益和地价具有各自的独特作用和使命,不可能相互取代。基于此,笔者提出土地区段基准纯收益的概念,分析了土地区段基准纯收益的实践意义,以常熟市商业用地为例,探讨了土地区段基准纯收益的测算方案,试图建立土地基准纯收益动态监测体系,从而完成土地评估中土地纯收益的确定从“静态”向“动态”的转变。关键词:城镇土地:土地纯收益;土地估价;常熟市城镇土地估价中土地纯收益的研究
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前言土地纯收益是土地价格评估、咨询工作中的至关重要的参数之一,土地纯收益的精度对于土地价格的判断有着极为敏感的作用。同时土地纯收益也是不动产投资决策分析、土地利用规划管理的重要依据之一。年拢泄恋匮Щ嵬恋鼐梅只嵩诹赡〈罅芯傩辛宋F诹教斓耐恋鼐们季学术研讨会,研讨主题为土地价格形成机制与市场宏观调控政策。中者周楚军在该研讨会综述《运用土地价格调控市场》一文中指出,在地产泡沫后,日本地价评估界痛定思痛,在各种评估方法中,回归到地价的本质,重新重视最根本的收益还原法。而我国土地估价学科是在实行土地所有权与使用权的两权分离,变以前的无偿、无限期、无流动使用为有偿、有限期、有流动使用的前提下诞生的,所以与西方发达国家相比,我国的土地评估起步很晚。虽然在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果,起点较高,与国外并无太大差别,在评估理论研究方面与发达,对于基本评估方法中收益还原法的评估原理、指标体系的建立等方面的认识也基本上相同,但是在评估实践中由于社会观念、信息来源、评估人员的技术等各方面的不同,导致对收益还原法中各具体参数概念的认知及确定研究存在巨大差异。目前国内有关土地纯收益的研究比较有限,年代以后才开始增多,但多是在对收益还原法整个方法的研究时提到土地纯收益,多为概略性的介绍,真正的专题研究极为罕见。虽然在国内许多大中专院校、科研院所的硕博毕业生论文中,对土地纯收益确定问题的研究也有体现,通过数学方法建立了土地纯收益预测模型,但提出的预测模型的使用条件较为苛刻,不能满足土地估价实践的要求。土地纯收益反映着投资者可能的收益水平,和土地价格相比,它们具有各自的独特作用和使命,不可能相互取代。笔者从经济学角度、社会学角度以及投资行为的心理学和行为学角度比较详尽的分析了投资决策中各种因素对土地纯收益可能的影响作用。详细的分析了土地及土地市场的特性、土地纯收益的特性、影响土地纯收益总体水平的主要因素等,为系统的研究土地纯收益的理论体系和方法体系提供了必要的基础。在此基础上,笔者有针对性的研究和探析了土地纯收益有关的理论和方法,并提出了笔者的看法。针对现有土地纯收益的研究理论存在的概念内涵和外延交错含混、实践应用中参数确定主观性强、缺少其准确度的校验手段等问题,笔者在研究了土地市场的特性和土地纯收益特性的基础上,通过对现有认识中存在的误区辨析,从土地纯收益的来源、形成基础及分类体系等方面进行归纳总结,界定了土地纯收益的实质。指出在土地评估中,土地纯收益的实质就是土地投资者的收益期望值或预期收益,是收益性土地的绝对所有权权益价值评估,宜从经济收益观考虑,应该根据该收益性土地所产生的市场租金笕《砸话闳硕嘉城镇土地估价中±地纯收益的研究