深圳市××百货有限公司××区市场调研报告.doc

深圳市××百货有限公司××区市场调研报告
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深圳市××百货有限公司
××区市场调研报告
市场研究部
二零零三年×月
目录
一、××区基本概况……………………………………3
二、××区经济分析……………………………………5
三、××区零售商业状况………………………………6
四、主要意向楼盘分析…………………………………16
五、潜在商业楼盘分析…………………………………23
六、居民消费情况分析…………………………………27
七、销售预测分析………………………………………35
八、投资预测分析………………………………………39
九、总评…………………………………………………46
一、××区基本概况
(一)基本概况
表一
项目
基本情况
地理
概况
××为深圳六个行政区之一,位于深圳特区内的×部,东临深圳湾,西濒珠江口,北靠羊台山,南至大铲岛和内伶仃岛,与香港元朗隔海相望。全区海岸线长达42公里。
面
积
全区总面积151平方公里,土地资源丰富,有大片可供开发的土地,目前建成城区面积40平方公里,待开发面积(包括填海造地面积)近110平方公里。
人
口
××区现下辖××、××、××、××、××、××、××七个街道办,,暂住人口38万人;人口密度为3384人/平方公里。
(据××区××局介绍,统计人口仅为实际人口的70%左右,且人口的年增长为12%左右,估算××区现有人口应为78万左右)
交
通
状
况
铁路:深圳火车×站位于××××片区,这主要是省外长途旅客的上落站,同时承办全国各地的货物运输;
公路:目前区内公路路网密集,××高速、××大道、××大道和××路贯穿其中,××至香港××的“××通道”正在筹建之中;
港口:××的港口交通便利,××集装箱码头是我国自行设计吞吐量最大的集装葙专用码头;海上每天有14班次往返××至香港的飞翔船和开往广州等地的定航船班,以及开往珠海的渡轮;
航空:空中运输方面有直升飞机场和距××仅10公里的深圳国际机场。
规
划
按照深圳经济特区的总体规划,××将建成为深圳市高新技术产业基地,文化教育基地,综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的物流、商流、人流枢纽和现代化花园海滨城区。
(二)人口数量分析
××区人口分布状况见下表二和表三: 表表二
指标名称
单位
2001年
2000年
2001年比2000年增减±%
年末总人口
人
556367
557423
基本持平
其中:暂住人口
人
379962
400801
-
户籍人口
人
176405
156624

户籍人口中:××街道
人
31721
27418

××街道
人
15173
13532

××街道
人
16526
14635

××街道
人
21720
20075

××街道
人
39367
31223

××街道
人
35726
34379

××街道
人
16172
15362

××区各街道办管辖人口汇总表
从各街道办的人口总量和增长趋势来看,××、××和粤海这三个区域优势比较突出:
××街道办所管辖范围位于××大道两边,和××区相临,是进出××半岛(主要是××、××街道办管辖区域)的必经之地,也是××区开发较早的片区,不仅常住人口总量很大,而且流动人口也比较多。但是这一区域可利用土地资源少,政府规划项目多为旧改项目,征地、拆迁都比较耗时,所以,××的人口增长速度将趋于缓慢。