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三线城市营销方案
壹、市场篇
一、青阳县总体社会及经济进展状况
1．GDP 指标：
2007 年，全县实现生产总值 亿元，比“十五”末增长 40%；财政收入 亿元，比“十五”末增长
70%，政府打算到 2020 年人均 GDP 达 3000 美元，GDP 总量超过 68 亿元，年均增幅超过 %。
2．消费水平：
因青阳属九华旅行区，当地物价较高，居民日常生活消费水平也居高不下；近年来，买车、置业等高端消
费比重逐步扩大。
3．居民存款：
2007 年全县居民存款额为安徽省县级都市前列，居民消费潜力庞大。
4．支柱产业：
青阳依附九华山风景区，旅行等有关服务业进展迅速，其支柱产业为旅行；但至 2006 年起房地产异军突
起，在全县生产总值中所占比重逐步加大。
5．以后政府经济进展方向：
服务业——连续依靠九华山提升青阳对外品牌形象，促进旅行业、现代服务业的进一步进展壮大。
工 业——加大招商引资的力度，做好经济开发区（东河、新河、木镇工业园）基础建设工作，促进制造
加工业的进展。
房地产——进一步加大道路等差不多建设的投入，将县城向东南方向扩充，重新划分原有居住区和商业区，
促进房地产行业的进一步进展。
小结：总体经济进展势头良好，房地产市场在客观（居民强大潜在购买力）因素及主观（政府政策扶持）
因素双重刺激下必将保持强大的上升势头。
二、房地产总体市场现状及走势分析
（一）青阳房地产市场现状分析：
1．由零散开发向规模开发转变，整体处于上升势头
近年，随着外地开发商的进入，青阳房地产由初期由零散开发向规模开发转变，目前在售9 万以上楼盘有
二个（中天花园、山水华城），销售较好，整体房地产市场处于上升时期。在售项目本身品质较高，中庭水景、
会所、封闭式物管、智能化系统引用、彩铝双层中空玻璃、保温层等均引入到小区，大大提升了项目形象，从
而带动青阳房地产整体水平提升。
2．热点开发区域出现——南华新区板块
南华新区居住板块初具规模，中天花园、山水华城均在此区域内。由于此区域内项目规模大、品质高、
配套成熟，加上南华区为青阳的政务新区，因此此区域内项目受到当地市场追捧，购销两旺。
3．市场消化有限 开发周期相对较长
由于青阳县城人口为 9 万人（常住人口 7 万、 流淌人口 2 万），整体市场去化能力有限，各楼盘差不多采
取推盘小体量、快频率的推案方式，因此造成项目开发周期相对较长。
4．产品形状以多层为主，主力户型为二房（90 ㎡）、三房（120 ㎡）
目前青阳县整体在售房源的产品形状多以多层为主，平层较好去化，顶层难以去化，现时期总体平均价格
约 2500 元/㎡。
5．高端产品（少量联排不墅、小高层）显现
有一定规模的小区均配部分联排不墅迎合少量高端客户（5000 元/㎡左右）。老城区有二栋小高层既将交付
（为旧城改造项目，价格不详），后期中天花园可能有少量小高层上市。
6．在售楼盘品质较好，但与房地产进展发达地区相比尚有一定差距
青阳县城目前仅有二家楼盘在售，楼盘品质与前期开发项目相比较好，但与房地产发达地区相比尚有不小
差距，要紧体现在细节（景观设计、会所、物业治理）及新科技的运用上。
7．期房销售为主 销售推广方式有一定专业水准
（二）青阳商业业态分布及特点
青阳县城依靠九华山风景区，商业除满足城区日常生活所需之外，要紧为旅行接待服务，因此商业业态分
布差不多为住（酒店）、吃（餐饮）、玩（KTV、足浴）。
青阳县城区商业特点：
1．商业仍以传统沿街店面为主，要紧分布在几条老街（九华路）及老城区的住宅区周边；
2．酒店、餐饮、娱乐（KTV）生意火爆，经营规模较小。缺乏高档、大型、综合的商业娱乐中心；
3．酒店业除西峰山庄、九子山两家星级酒店档次较好，其余差不多为个体经营的小旅社（装饰、经营水
平较差），整体水平有待提升，经营范畴单一（住宿、就餐），缺