四季花城市场分析1-11035.doc

四季花城市场分析1-11035
万科??广州四季花城2004年整合提案第一分册
市场调查与分析
Orange 广州天橙广告有限公司/客户企划部
策划时间:O三年八月二十日至九月二十日
2004年整合提案第一部分
市场调查与分析
1-1 四季花城项目概况
1-1-1、位置及总体规划
1-1-1-1、项目位于广州与南海两城市交界地——黄歧泌冲,紧邻广佛、环城高速公路,距广州闹区约15分钟车程;
1-1-1-2、总占地42万多平方米,容积率紧为11>.0,属大型低密度原生态住宅小区;
1-1-1-3、金沙大桥的开通,快速接驳了广州二条主干线,即环市路与东风路,通过环城高速、广花及广佛高速,在30分钟车程内到达广州市内各个商务区及周遍的盐步、里水、大沥及桂城等重要城镇。
1-1 四季花城项目概况
1-1-1、位置及总体规划
1-1-1-4、小区充分利用“八山二湖”原有的葱翠树木、繁茂植被和散布的湖泊,加于精心的规划建设,形成湖光山水的理想生态居住小区。
1-1-1-5、区内设会所、超市、篮球场、网球场、大型泳池、保健医疗中心和主题性社区休闲娱乐广场等,项目周遍教育、医疗设施齐全,但城市商业氛围不足。
1-1 四季花城项目概况
1-1-2、项目开发整体概况
1-1-2-1、景观状况:区内拥有八山二湖,山体植被覆盖良好,湖泊水面清澈,整体景观规划以“显山露水”为目标,山与山相互对望,缎带步行桥沟通南北,湖滨栈道连接东西;
1-1-2-4、产品分布:项目以四大类产品面世,针对不同目标客户,以中档多层产品为主,大众化产品占主流;
1-1-2-4、户型情况:以80平米二房和105平米三房为主。
1-1 四季花城项目概况
1-1-2、项目开发整体概况
1-1-2-4、交通体系:在社区交通方面,实行“人车并重”的管理体制,通过立体化分层次的方式解决了人行与车行的分流,机动车围绕小区外围行驶,在保证人车分流的同时又保持了区内的宁静,居住区内通过人性化的小路障,保证了非机动车与行人的分流;同时充分利用山地地形,采用架空层停车与室外停车两种方式。
1-1 四季花城项目概况
1-1-3、项目周边经济指标情况
1-1-3-1、交通四通八达
项目处于内环与外环的交接点,交通四通八达,金沙大桥的开通,快速接驳了广州二条主干线,即环市路与东风路,达到广州大道约20分钟车程,且塞车状况极少出现;通过环城高速、广花及广佛高速,在35分钟车程内到达广州市内各个商务区及周遍的盐步、里水、大沥及桂城等重要城镇。
1-1 四季花城项目概况
1-1-3、项目周边经济指标情况
本项目位于广州与南海两大城市的交界点,周边交通干线主要有:广佛高速、广花高速、环城高速、内环路、东风路、环市路、金洲大桥、黄歧大桥等,在35分钟车程内可达到广州各区与南海各重要城镇,项目连接了广州西部与南海东部商业形态,是两大城市经济与文化互通的超大型社区。
1-1 四季花城项目概况
1-1-3、项目周边经济指标情况
1-1-3-2、环境优美
项目周边环境优美,北侧紧连广州市金沙洲规划区109万平方米城市生态公园,西侧为南海区万亩生态农业观光园;
社区内拥有八山二湖,山山相望,湖水清澈,树木葱翠、植被茂盛,拥有近城区盘中极少见的自然生态资源;,足显社区空气的清新与环境的优美。
1-1 四季花城项目概况
1-1-3、项目周边经济指标情况
1-1-3-3、位于大广州都市圈及珠江三角洲经济圈内
根据城市发展规律,城区半径40公里范围内属于都市圈。随着广州经济发展,人口增多,城市外扩成为必然。根据大广州的规划实施,将形成以香港、广州为中心的珠江三角洲经济圈,黄歧位于广州都市圈及珠江三角洲经济圈内,具有极广阔的发展空间。
1-1 四季花城项目概况
1-1-3、项目周边经济指标情况
1-1-3-4、广州市总体规划有利于项目的发展
广州市在城市总体规划中提出“东进西联、南拓北优”的城市发展策略,西部主要是与各临近城市联合,共同发展当地经济,同时西部的保留性发展,更有利于保护原有的生态环境,形成一个与自然生态紧密结合,密度较低,景观优美,有机协调的绿色生态区域。
1-1 四季花城项目概况
1-1-3、项目周边经济指标情况
项目凭借其良好的生态环境及便利的交通,将成为广州住宅郊区化发展的主导方向之一,形成高素质的生态区和广州市的白领乐于居住的社区。广州市规划的总体战略,有利于保护原有的生态环境,广州西部的共同发展,环境不断改善,经济进一步发展,将极大提升广州西部形象。
1-1 四季花城项目概况
1-2 项目市场环境分析
1-2-1、广州楼市大环境概括
1-2-1-1、政策利好,逐步升温