2012房企的崩溃与新生.doc

2012房企的崩溃与新生
　　任何一次的市场调整都是行业洗牌的机会，房地产行业也是如此。
　　年底是房地产行业最热闹的时候，各种地产盛典此起彼伏，各类地产名盘名人精彩迭出、华丽呈现。2011年年底，在灯光璀璨的舞台、或在觥筹交错的夜宴，很多房地产老板的内心并没有像盛典那般辉煌，心情也没有因被评上地产功勋人物那么灿烂。
　　2011年的“限购”和“限贷”几乎扎死了房地产融资的渠道，开发和消费资金的吃紧，延缓了房地产开发和销售的进度，房地产不再像以前那么得心应手，房价由涨幅趋缓到拐点出现，房地产存货越来越多，资金财务费用越来越重，到处弥漫着资金链断裂的声音……2011年的房地产市场怎么了?2012年的房地产市场还能否走好?房地产企业如何在房地产业的“天堂”或“地狱”中生存?
　　2011年调控之辨：房价可以调控
　　变化难测的2011年，以最近几年来最严厉的宏观调控效果而收场。其标志就是全国30个大中城市房地产市场的价格在11月出现了几年来首次不同程度的下跌，就是房地产市场50％以上的被调查者认为2012
年房地产市场的趋势是房价微幅下跌。对房地产的财富效应寄予厚望的开发商可能会问为什么?市场变化的背后是市场运行的规律。
　　房地产具有的公共产品属性使房地产行政手段的调控措施终于出台。住房作为房地产的核心产品或物业形态，满足居住是基本的功能。中国房改中保障性住房开发的严重滞后，以及商品房房价近几年的连续上涨，使百姓望房兴叹，“居者难以有其屋”，作为基本的生存权力――居住权受到严重威胁的时候，政府不可能对房价坐视不管，控制房价就成为近期政府的主要宏观政策目标之一。
　　保障性住房的滞后终于等来了补课的春天，房地产(尤其是住房)的公共产品属性，决定了住房需求不可能全部通过市场的商品房来解决，保障性住房是房改中应有的内容。就连英国、美国、德国等发达的市场经济国家也没有脱离这一规律。中国在房改过程中，保障性住房制度和建设的滞后是房改的败笔，也是造成商品房价格过快上涨和居高不下的原因之一。因此，目前从土地供应到建设规模大力发展保障性住房就是对保障性住房滞后的补课，虽有些“亡羊补牢”之嫌，相对于中国百姓的居住需求满足的容忍度，还犹未为晚。
　　房地产逐渐蔓延的泡沫使政府调控坚持到底。中国目前房地产资产价格已为中国GDP的3倍，日本爆发金融危机时房地产资产价格是本国GDP的2倍。从此可以看出，从中国房地产的整体来看是存在一定的泡沫的，一线城市更是如此。因此，对房地产市场提前“点刹”，控制房地产市场的过决增长和房价的过快上涨是非常必要的。
　　在近几年房地产市场投资需求过旺，房价屡调不下的情况下，通过调节央行存款准备金率等间接宏观调控手段见效不明显时，“限购”的行政手段就是要更直接、更迅速地抑制住房的投资性需求。虽有不近人情和违背市场规律的因素和后果，但对控制房地产市场的过热在现阶段可能是有效的措施。“限贷”是在“限购”的基础上干预性的金融调控手段，目的也直指房地产投资需求。通过控制投资性资金涌入房地产市场，抑制投资性需求就是2011年宏观调控的主线。政策和市场的解读是事后诸葛，但通过分析总结明白房地产政策调控的机理，知晓中国房地产市场发展的规律，对于冷静对待“房市”，理性进行房地产投资开发是十分有价值的。
　　2