管理费纠纷 - 管理费纠纷.ppt

物业管理费纠纷?主讲:肖长荣案例一、代偿管理费引发的纠纷?案情? 2006 年 10 月,石某购买了明珠花园的一套住宅。在石某购买上述房产之前,原业主李某未支付该房 2004 年7月至 2006 年 10 月间的物业管理费及水费共 5176 元。 2006 年 11 月,原告办理入住手续时,管理处要求石某支付该房所欠费用。为尽快入住,石某支付了上述全部费用。但要求小区管理处出具收款发票,石某凭此发票于 2007 年 11 月起诉李某要求其返还代偿费用,法院支持了石某的诉讼请求,但因李某下落不明,判决书无法执行,石某仍无法收取代偿款。于是,石某便将明珠花园小区物业公司告上法庭。石某称:法院已判决此费用由李某承担(既不是石某承担),则管理处应当履行承诺,返还已收取的全部费用。一:问题?本案石某能否胜诉? 二:解析?石某的诉讼请求将被法院驳回?从案情可以看出,石某应否承担李某所欠的管理费,其与管理处的观点是有分歧的。石某始终认为李某所欠管理费不应当由其承担,管理处却坚持石某有义务有条件返还。即如果法院判决不应该由石某承担,则管理处退还所收费用。石某付费后起诉李某要求其返还石某代偿款的义务人是李某,这就免除了管理处的返还义务。讨论: ?1、如果石某不代为偿还原房主李某所签的费用可否入住? ?2、石某如何才可以追回此笔费用? ?3、作为物业管理人员碰到这类事情您怎样处理才可以让公司的利益最大化? 案例二、承租人是否有交纳物业管理费的义务?案情?1、 2002 年1月 23 日,鸿峰公司和天富花园业主委员会签订《物业管理合同》,双方约定由鸿峰公司对天富花园进行物业管理。合同期限为 3年,自 2002 年1月1日起至 2004 年 12 月 31 日止。健康公司与天富花园一楼商铺业主签订《合作经营协议》,合作经营期限为 10 年,从 2003 年8月1日至 2013 年7 月 31 日止;合作经营期间,水、电、卫生、物业管理等费用由健康公司付。?2、同年 5月7日,双方又签订《天富花园一楼商铺整层租赁合同书》(以下简称《租赁合同》)一份,租赁期限为 10 年, 从 2003 年8月1日至 2013 年7月 31 日止;租赁期间,由健康公司负责出租铺位的水电费、卫费、商场经营管理费及因租赁行为发生的一切费用及税金。该合同甲方处为 4名业主代表签名,合同后附有一楼商铺 17 名业主授权这 4名业主代表的委托书。?3、合同签订后健康公司承租了天富花园一楼商铺用于经营百货超市,鸿峰公司依照合同对天富花园实施物业管理,并实际按每月每平方 3元的标准向健康公司收取了 2003 年8月至 12 月的管理费。?4、自 2004 年1月起,健康公司未向鸿峰公司缴纳管理费, 鸿峰公司曾分别于 2004 年5月9日、 7月 14 日向健康公司催缴未果,遂诉至法院,要求健康公司支付 2004 年1—— 8月的管理费人民币 41478 元。?5、健康公司辩称:( 1)物业管理费依法应由业主支付,被告与也只签订的《租赁合同》中并无约定由被告交纳物业管理费,被告没有付费的义务;( 2)原告并未在被告商场内设立保安,也未提供清运商场垃圾服务,原告未尽到管理义务无权收取管理费。一、问题?被告作为商铺承租人是否有交纳物业管理费的义务? ?被告以原告未提供商场保安及商场垃圾清运服务作为原告未尽管理职责的抗辩理由是否成立? 二、解析?二、被告作为商铺承租人具有交纳物业管理费的义务?《物业管理条例》第 42 条第 1款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定, 业主负连带交纳责任。从该法律规定可知,业主是物业服务费的最终承担者,物业使用人只有在与业主有约定的情况下,才负有支付管理费的义务。?本案被告作为承租人即案涉物业的使用人,应否支付管理费的关键在于被告与 17 个业主之间是否有承租人付费的约定。被告在与业主鉴订的《合作经营协议》中,健康公司与天富花园一楼商铺业主明确约定管理费由健康公司交纳,在之后签订的《租赁合同》中,合同双方当事人对此项约定并无明确废止;同时,有约定因租赁行为发生的一切费用有健康公司负责。因此,这里的“一切费用”也应当包括物业管理费。结合健康公司与商铺业主间的两项约定,物业管理费应由健康公司交纳。此外,健康公司曾向鸿峰公司交纳了 4个月管理费的行为也证明了健康公司当时对由其承担物业费的义务并无异议, 且实际上已依照约定履行了部分义务。所以,被告关于其没有交费义务的抗辩理由不能成立。