常州青龙生活区项目管理策划方案.docx

前 言
常州青龙生活区项目陈诉已经四易其稿，其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此，公司在前频频调研底子上重新组织了对常州市场的全面调研和阐发。调研的内容和组织摆设见附表。
创建在全面细致的市场调研底子上，经过研展、业务、企划和筹划等部分的讨论、整合，得出这篇策划陈诉，以期为项目一期开发的市场定位作出发起。
陈诉主要分为三个部分：第一部分是市场调研的总结，反应本次市场视察的结果和房地产市场的现状及走势；第二部分是项目开发定位及投资阐发陈诉，对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益阐发，试图用排除法确定项目的市场定位；第三部分是一期开发具体定位发起，前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题，本章讨论“如何进行别墅开发”，就项目一期开发运作的主要方面给出了定位发起。
谨以此作为项目的策划案。
二○○二年十二月
目 录
第一部分 宏观篇
常州表面
都市简介
区位、交通
经济生长状况
经济生长
常州的开放经济
常州的产业、私营经济
都市总体筹划
都市结构
生长战略及目标
都市主要分区
市政工程建立及拆迁改革
大众设施
交通
拆迁改革
相关政策
第二部分 市场篇
市场供给阐发
市场供给量
市场需求阐发
2001年常州房地产生意业务情况漫衍图
供求特征
房产总体市场阐发
人均居住水平
市场区域漫衍
产物总述
代价总述
去划总述
客源阐发
市场总结与预判
公寓市场阐发
产物阐发
面积阐发
单价阐发
总价阐发
去化阐发
别墅市场阐发
市场供给
产物阐发
代价阐发
去化阐发
客源阐发
潜在竞争及走势
市场待开发地块
常州奥体花圃项目阐发
五星乡地块阐发
市场未来走势
第三部分 项目开发定位及投资阐发陈诉
项目立地阐发
1、项目表面
2、项目SWOT阐发
二、项目开发定位思路
三、方案A —— 纯多层社区开发方案评价
1、总体定位
2、市场可行性阐发
3、运作周期预计
4、项目后续运作及品牌打造阐发
潜在市场竞争阐发
方案经济效益评价
小结
四、方案B —— 纯别墅社区开发方案评价
1、总体定位
2、市场可行性阐发
3、运作周期预计
4、项目后续运作及品牌打造阐发
5、潜在市场竞争阐发
方案经济效益评价
五、方案C —— 多层＋别墅组合社区开发方案评价
项目一期开发定位
第四部分 一期开发具体定位发起
一、社区总体定位
二、产物发起
三、代价发起
四、客源定位
五、附加值发起
六、营销时机发起
第五部分 结束语
附1：主要别墅个案详表
附2：推荐户型
附3：项目调研事情进度控制表
附4：青龙生活区项目事情组成员
第一部分 宏观篇
常州表面
都市简介
常州简称龙城，是苏南地区经济、政治、文化中心之一。
地理位置重要，连接上海、南京两大中心都市而居于正中，与苏州、无锡齐名，组成著名的“苏锡常”都市带。
常州有2500多年的文字记录，历来是郡府所在地，有“三吴重镇”、“八邑名都”之称，是历史文化名城。2001年9月被国度旅游局授予“中国优秀旅游都市”称呼。
常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积4375平方公里，其中市区面积达一八64平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市，常州构筑沿海第一团体多数会的雄心凸显。
现有人口380万，其中市区人口208万（包罗2002年创建的武进区、新北区城镇人口），原市区（老城区）人口约100万，常住人口约85万人，暂住人口约一五万人。
区位、交通
常州地处江苏省南部，沪宁线的中部，属长江三角洲沿海经济开发区。
常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆交通条件。市区北临长江、南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港为国度一类开放口岸，民航常州港有通达国内20多个大中都市的航线。
经济生长状况
经济生长
常州是著名的产业都市，以纺织、机器、电子作为支柱财产，江苏新科电子团体、长江客车厂是其优秀代表。近年来以常州国度高新区为代表的高新技能财产开始崛起，已吸引包罗世界500强在内的多家企业入驻。
常州处于苏南经济圈，整体经济实力雄厚，被列入中都城市综合实力50强和都市投资情况40优。下辖的武进、溧阳、金坛三区市先后进入“中国农村经济实力百强县”。
常州私营企业比力发达，外贸出口活泼。
2001年底，城镇团体以上在岗职工平均人为一三108元，都市居民全年