经典金色华庭策划报告.doc

卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系营销力研发力工程力行政力品牌力人民置业【金色华庭】策划报告书卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系营销力研发力工程力行政力品牌力理性决定价值专业决定高度卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系营销力研发力工程力行政力品牌力目录前言第一部分【金色华庭】项目市调分析第二部分【金色华庭】个案研究及项目定位第三部分【金色华庭】经济效益分析第四部分【金色华庭】营销推广概要第五部分【金色华庭】销售管理第六部分附件——总平规划建议图户外广告位平面设计图前言卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系营销力研发力工程力行政力品牌力“决断于谋划,善行于智慧”, 受成都人民置业的委托,我司为其在互助路区域的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此报告。本报告针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法、调研手段,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。我们在进行项目的调查过程及策划过程中,丝毫不敢大意,专业责任感和职业道德,保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。结合项目实际和我们积累的丰富经验,形成了以下营销策划报告。第一部分[ 金色华庭] 项目市调分析一、成都市房地产宏观市场分析卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系营销力研发力工程力行政力品牌力(一) 、总述据有关资料统计, 2003 年,成都在 15 个副省级城市中 GDP 为 1870 亿元, 排名第 4位; 社会消费零售总额 771 亿元, 排名第 4位; 人均 GDP230 0 美元,排名倒数第 4 ,为 12 位;人均可支配收入排名为第 10 位。影响人居中心排名关键因素之“住房消费指标”( 指市民能否买得起住房以及住房质量),成都在第 14 位,排名较前, 2003 年成都的土地投资减少,开发商购置土地 万平方米,同期下降了 % 。 2004 年 1-2 月,开发商购置土地 71 万平方米,比同期减少了 75 万平方米,下降 51% 。 2004 年一季度,成都新开项目共计 35 个(包含亮相项目) ,供应总量约 万㎡,市场整体发展态势良好。新开楼盘中,以小户型+ 商业物业成了今年 1 季度成都楼市的主角。(二) 、项目开发热点区域卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系营销力研发力工程力行政力品牌力 2004 年1 季度成都楼市供应量以城西和郊区为重点,其中城西供应体量最大达 万平米,占 1 季度总供给量的三成。而城东和城南供给平淡,但随着城东旧城改造力度的逐步推进,同时城东的一些大盘如万科金色乐章,华润翡翠城二期等大盘都将在年内推出,届时,城东楼市将会出现井喷。而城北的房地产开发则主要靠商业地产项目的开发充实体量,其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等项目区域周边的开发是为最大的体量冲击和竞争。从环域分布状况来看,1 季度楼市供应量较为均匀, 各自所占比例差距不大。其中,二至三环仍是商品房供给主力区域,占到总供应量的 37% 。三环外及郊区楼盘也较为活跃,比例达到 26% 。(三) 、项目开发量及市民对房价的看法 2004 年 1-2 月, 市区住宅供应面积( 批准销售) 万平方米, 同比减少 % ,而销售面积达 万平方米,同比增长 % ,缺口达 61 万平方米,加之 2003 年的供应缺口,总面积达 200 万平方米,即约 2 万户的需求缺口。其次, 土地供应出现错位。 2003 年, 成都的城市住宅地价为卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系营销力研发力工程力行政力品牌力负增长,成都拍卖土地有 60% 为旧城改造置换出来的土地, 40% 为新增土地。市区内用于住宅开发的土地明显少于用于商业开发的土地,大量的住宅开发转向郊外。有 40% 的消费者认为未来两年内, 成都的房价将平和下降, 60% 认为可能会上涨, 上涨的平均幅度为 10% ; 如果面对涨价,有 % 的人认为不会因为涨价而冲动购房, 44% 的则处于观望状态, % 的会延后购买,只有 % 的会提前购买。对房价上涨的购买看法 34% 45% 13% 8% 不会冲动购房保持观