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房地产开发企业发发生的广告费、宣传费、业务招待费的
处理

新企业所得税法实施后，广告费、宣传费的扣除除化
妆品制造、医药制造和饮料制造另有规定外，其他行业都
执行企业所得税法实施条例的规定。企业发生的符合条件
的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收
入 15%的部分，准予扣除；超过部分，在以后纳税年度结
转扣除。企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支
出，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年销售
（营业）收入的 5‰。
（一）房地产开发企业预售收入是否作为业务招待费、广
告费和业务宣传费（以下简称：“三项费用）扣除的计算基”
数？先让我们看一下企业所得税汇算报表附表一《收入明
细表》填报说明：第 1 行“销售（营业）收入合计：填报纳”
税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入、其他业
务收入，以及根据税收规定确认的视同销售收入。本行数
据作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限
额的计算基数。
没有相关文件对预售收入能否作为“三项费用”扣除的计算基
数。 但是，我们 12366 就此问题向省局主管企业所得税的
权威人士请示过，他的答复是：可以。并说他 3 月份到扬
州学习时，老师讲，房地产企业的预售收入可作为“三项费
用”的基数。填报汇算报表时，涉及填表的逻辑关系，可不
考虑。（这一点，请各位纳税人向当地税务人员说明，如果
税务人员不信，可让其从内部逐级向省局所得税处请示）
（二）房地产开发企业在 2008 年以前发生的“三项费用”如
何处理。原 31 号文件规定：（1）开发企业取得的预售收入
不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的
计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为
计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际
销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告
费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规
定的标准扣除，但结转期限最长不得超过 3 个纳税年度。
如果企业 2009 年汇算涉及 2008 年以前发生的广告费、业
务宣传费，因预售收入不能作基数而有结转额时，可按
《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的
通知》（国税函〔2009〕98 号）文件处理：即:企业在 2008
年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008
年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生
的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣
除。也就是对尚未扣除的广告费、业务宣传费的余额都按
销售（营业）收入 15%的比例计算扣除。
（三）对于 2008 年以前发生的业务招待费，因预售收入不
能作基数而导致一部分或全部不能扣除的，应该是：如果
2009 年将预售收入转为实际销售收入时，要按实际销售收
入和新企业所得税法实施条例规定比例计算，因