房地产开发企业务招待费涉税问题的思考.doc

房地产开发企业业务招待费涉税问题的思考【摘要】房地产开发企业的经营前端期,即从正式设立到取得预售收入期间。经营前端期发生的业务招待费在企业所得税税前扣除问题,现行税务法律法规没有做出针对性的特定规范,造成房地产开发企业在这一较长时段内发生的业务招待费无法在税前扣除,加重了企业经营成本的负担。本文研究了房地产开发企业适用现行所得税税前扣除政策的利弊,分析了房地产开发企业不同经营阶段的特点,并提出了上述问题的解决办法。【关键词】房地产开发企业经营前端期税前扣除房地产开发企业既是房地产品的生产者,又是房地产商品的经营者。我国的房地产开发以效仿香港模式为开端。在这一模式下,房地产开发企业完成产品要经过购地、报批报建、融资、开发、建设和销售等过程。这个过程时间长,政策环境、经济环境、市场环境不确定性因素多,从而形成了房地产开发企业大而全、重资产、风险大的特征。经过近几年房地产市场的调控,房地产开发企业面临更大的资金压力。因此,分析房地产开发企业业务招待费的所得税税前扣除政策的适用性、合理性,对于房地产企业减轻税收负担、保护经营成果具有一定的现实意义。一、房地产开发企业业务招待费的税前扣除政策业务招待费,是指房地产开发企业在房地产开发、经营过程中用于业务洽谈、公关交往、会议或来宾接待等活动的交际应酬费用。房地产开发企业基于它自身的经营特点及市场环境,发生业务招待费的事项贯穿整个经营过程,而且金额较大,是一项不容忽视的费用。根据现行税务法律法规,房地产开发企业适用的业务招待费税前扣除政策如下: 筹建期间根据国家税务总局公告2012年第15号《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》第五条:“企业在筹建期间,发生的与筹办活动有关的业务招待费支出,可按实际发生额的60%计入企业筹办费,并按有关规定在税前扣除;发生的广告费和业务宣传费,可按实际发生额计入企业筹办费,并按有关规定在税前扣除。”经营期间根据新《企业所得税法实施条例》第四十三条:“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售收入的5‰。”这项规定的适用势必以企业取得销售收入为前提。如果没有取得销售收入,则无法进行业务招待费发生额的60%与销售收入的5‰孰低的比较。现行税务政策对于筹建期间与经营期间没有做出具体定义,更没有区分不同行业的企业的经营期间的特点,给出有针对性、易于操作的业务招待费税前扣除政策。房地产开发企业经营期间的独特性在于进入经营期后有相当长的时间无法取得销售收入,产生了《实施条例》不适用的问题。二、经营前端期业务招待费的涉税问题综观以上两项政策的适用情形,结合房地产开发企业的经营特点,房地产开发企业从正式设立到取得预售收入的时期即经营前端期,其业务招待费的税前扣除,因为不属于公司筹建期间,不适用15号公告;同时又因为没有取得预售收入,在适用《实施条例》第四十三条时,又出现了无法进行业务招待费发生额的60%与销售收入5‰孰低的比较的尴尬。在税收征管实践中,这一阶段的业务招待费通常做纳税调增处理,由企业税后利润承担。这是政策规定与房地产开发企业的经营特点不匹配而采取的权宜之计。筹建期间截止之日不明确筹建期间,通常是指从企业获得相关部门批准筹办之日起至开始生产经营之日止的期间。这一期间的起点是企业被批准筹办,即企业经过工商部门查名