房地产开发企业涉税问题.ppt

上海市房地产开发企业
——有关会计处理涉税问题
的简要说明
2017/7/14
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房地产体系(一)
一、基础知识
房地产基本制度和政策;房地产经营、管理;
房地产:房产、地产的结合体;
房地产业:开发、经营、管理和服务的行业。
二、物权
民法通则;
城市房地产管理法;
土地管理法;
城市规划法;
预售管理法。
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房地产体系(二)
三、开发交易
房地产转让,抵押,租赁
四、管理
资质管理,物业管理
资质管理:设计、施工、监理、招投标、工程审价、
造价咨询、房地产估价、资产评估。
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取得土地使用权途径
1. 行政划拨(含征用集体土地)。
2. 出让方式(土地一级市场):
协议;招标;拍卖。
3. 房地产转让(房地产二、三级市场):
买卖;赠与;继承;其他合法方式。
其他合法方式指:
(1) 以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更;
(2) 一方提供土地使用权,另一方或各方提供资金,合资、合作开发经
营房地产,房地产权属发生变更;
(3) 并收购,兼并或合并,权属变更;
(4) 以房地产抵债;
(5) 其他
。
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一、开办费的处理
1. 专业从事房地产开发经营的企业(外商投资企业),应以其首次取得房地产开发经营项目之日,作为实际开始生产经营之日,之前发生的相关费用(不包括土地出让金等前期开发费用)作为开办费处理,之后发生的相关费用计入递延资产,归集后构成开发成本。(先有公司,后项目)
2. 如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以营业执照签发之日确定为实际开始生产经营之日。不存在开办费。(先项目,后成立公司)
『参考文件:国税发(1995)153号文』
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二、土地使用权取得时几种常见的涉税问题(内资企业)(一)
1. 房地开发商以房产换取土地使用权行为的征税问题。
开发商以出资造房的形式与土地方联合开发或独立开发房产项目,房产建成后,开发商按一定比例与土地方共同分配房产,由于开发商以部分房产所有权换取了土地方的土地使用权,发生了转让房产所有权的行为,应按销售不动产计征营业税,但由于这一过程没有发生货币结转,因此具体计税依据可按以下原则确定。
(1) 如换出的房产系一般住宅(即高层为钢筋结构,多层为混合机构)计税依据,按换出房产建筑面积的造价计算确定(多层867元/m2,高层为1123元/m2)。
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二、土地使用权取得时几种常见的涉税问题(内资企业)(二)
(2) 如换出房地产系高级住宅、商办楼,其计税依据必须按换出房产的建筑面积的实际造价成本报主管税务机关审核批准后确定。
(3) 如开发商以房产换取其他实物的,也应按规定参照上述(1)、(2)处理。
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三、开发商以联建、参建、搭建等各种名义将在建或建成的房产转让的涉税问题(内资企业)(一)
1. 在项目列项前,由几个开发商共同列项投资开发(俗称联建、参建、搭建)并且以非闭口价形式共同签订开发合同,开发后各方按投资额,按比例分得房产的不征营业税。如果虽然是开发商共同列项投资开发,但一方采取闭口价形式让另一方或几方参与开发的,则对其取得收入视同销售不动产,征收营业税。
闭口价是指一方按每平方建筑面积约定的房产售价,与另一方签订的共同开发合约。
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三、开发商以联建、参建、搭建等各种名义将在建或建成的房产转让的涉税问题(内资企业)(二)
2. 如果列项后,再让其他方参与联建、参建、搭建的,则不论其以何种形式、何种价格转让,均应征收营业税。但如果开发的不是商品房,而是职工住宅建设项目或动迁用房,且按房产造价成本转让,则视同共同投资建房,暂不征收营业税。
房产造价成本=土地成本+建房工程成本(不包括支付的市政配套
费)+其他费用(按建房工程成本的50%计算)
其他费用:设计费、市政配套费、管理费等。
『参考文件:沪地税-(1996)43号文』
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三、开发商以联建、参建、搭建等各种名义将在建或建成的房产转让的涉税问题(内资企业)(三)
3. 开发商将已列项的房产开发项目,但尚不符合预售房产条件,以“楼板价”等形式转让给其他单位开发或共同开发,应一律按“转让无形资产-土地使用权转让”税目按转让额全额计征营业税,不得扣除其他任何费用,同时受让方支付的“楼板价”,不得作为今后房产出售时的购进价从计税依据中扣除。
楼板价:开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积换成一定价格后对外转让的价款。仅指