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招商计划书模板
招商打算书模板（一）
一、背景分析
一期商街位于濠河之畔， 处于都市商业中心， 与繁华的南大街北段仅一步之遥。 如
此具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热 ?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此
进行研究分析， 以便寻准病灶对症下药。 据考察和分析， 一期商业步行街要紧存在先天与后
天两方面原因。
（一） 、商街设计先天别脚
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本
属于最能吸引公众眼球、 最宜举办大型活动的商业舞台， 能给商街源源别断注入人气。 由于
当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、 简易花坛， 而没有思考广场的商业价值， 现在的广
场很难发挥聚拢人流、吸纳大 型活动的功能。广场热别起来，商街自然冷降。
2、假山成了绊足石。步行街南入口处的假山景观，既无欣赏价值，又横亘在道路
中央， 其实成了阻碍游人进入内街的绊足石。 此外， 南入口的台阶亦与商街道路平整要求别
相符，也没有思考人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看
实属败笔。 按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房， 以便使街
区形成鳞次栉比的商店群。 这别仅能有效吸引顾客逛街购物， 易于催生和聚拢客流， 而且能
把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。
遗憾的是， 一期外街通向内街的三个通道， 两条是没有任何店铺的幽巷， 顾客在街口看别到
商业气氛，甚至疑惑里面还有内街 ;一期与二期之间的通道，同样因一期建造南侧没有设计
店面房，走在南大街的顾客看别出街口的商业氛围而止步于此。
4、 街一侧临街绿化带的设计过长， 阻挡店门， 很多顾客入店购物所以要绕一大圈，
于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
（二） 、商街策划后天失调
1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自
己的灵魂，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是街 （很好 ），后来又定位于 （很好，
不过推广很费劲 ） ，现在预备冠以广场步行街 （老土，没有鲜亮个性、目标顾客也别清楚 ）。由
于没有精确、精准的市场定位，对于商业上我是谁、我为谁服务的咨询题没有首先解决好，
其它咨询题也就难以解决了。
2、广场是一处很好的市民广场，但要吸引广阔市民聚拢到这个地方，还需要有浓
郁的广场文化，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关心的
指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上
述设施没有配套，广场的磁场效应别佳，因此商街难热。
3、打造商街，服务缺位。开辟商开辟一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打
理，这是开辟商业房产的老皇历。其实，经营广场商业街，物业治理代替别了商业治理，商
业街由冷到热需要专业策划治理机构来操盘运作， 此所谓泛商业地产运作。 广场起步时期缺
少商业策划治理机构的全程介入， 商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主， 双方又都缺
乏成熟的理性， 商街本身也没有搞启动和哺育市场的形象炒作， 这就无法形成火爆的商业氛
围。 此外， 我们对业主购买店铺后的关注程度别