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抵押物风险分析与防范
抵押物风险分析与防范
房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险
　　银行处置抵押物遭遇两大风险
在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：
    一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》 “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
二、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。
备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。
　　（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。
　　（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。
　　4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值
　　鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银行的资产等，更应保持谨慎的态度。对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。
　　正确确定抵押系数，目前在上级行确定的是一般的系数，各地要根据地域