【房地产经济论文】处理农村违法建筑纠纷的探讨.doc

【房地产经济论文】处理农村违法建筑纠纷的探讨.doc处理农村违法建筑纠纷的探讨
目前，我国农村部分地区尚有少数干部为了规避 法律或者法律意识不高，未经上级有关主管部门的审核、批准，便将村中的集体土地自行规 划后分配（或卖给）本村村民建住宅，因此，村民在无法经过审批取得《农村集体建设用地 使用权证》的情况下便兴建住宅，故纠纷时常发生，且争议较大，个别甚至演化成群体斗殴、 闹政府、堵塞高速公路的恶性事件，严重影响社会的安定团结。这类案件值得我们认真分析。
一、 农村宅基地使用权的定义及其保护
农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，它是指农村村民为建造自有房屋 对集体土地所享有的占有、使用的权利。
宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权受法律的保护，任何单位和个人 不得侵害他人的宅基地使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处 宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当 符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用 地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准即行为人必须经县级人民政府批准，取 得土地使用权证后，方享有合法的土地使用权。因此，抢占、多占集体土地或他人的宅基地 的，一律无效；不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。
二、 农村违法建筑的概念及其情形
违法建筑，有学者也称违章建筑，从严格的语意上讲，违法建筑物的范围应广于违章 建筑物，它包含了一切违反法律、法规以及规章的建筑物，而违章建筑物一般是指违反规章 的建筑物。目前理论界以及司法实践中将两概念通用。违法建筑根据土地来源的不同，可分 为农村违法建筑和城镇违法建筑。
所谓农村违法建筑，是指没按《中华人民共和国土地管理法》的规定，未经乡（镇） 人民政府审核，由县级人民政府批准，依法取得土地使用权证或者虽取得宅基地使用权，但 不符合乡（镇）土地利用总体规划而擅自动工兴建的各种建筑物。农村违法建筑虽包括各种 违法建造的建筑物，但主要是指住宅。农村违法建筑物的基本特征就是具有“先天违法性”。
农村违法建筑物依其“违法”的程度不同，主要可分为二种情况：一是建造人在他人取 得合法土地使用权的土地上建造违法建筑物；二是建造人未取得宅基地使用权便兴建住宅， 即建造人不按审批权限或程序，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，依法取得 土地使用权证后再兴建住宅。第一种情况，建造人在他人的土地上建造住宅，其行为不但违 反了国家建筑的行政法规，也侵害了他人的土地使用权，建造人除非取得该建筑物占有的土 地使用权，使建筑物符合乡（镇）土地利用总体规划，否则，该建筑物土地使用权人不能利 用的必须予以拆除，能利用的归土地使用权人所有，由土地使用权人给予适当补偿；本文主 要针对第二种情况予以分析探讨。论文代写
农村村民若依法取得宅基地使用权，山于农村的房屋尚未建立起登记制度，故在宅基 地上建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人能自由行使权利。但是, 若无法取得宅基地使用权，那么，建筑物的建造人因其违法建筑是否可以取得建筑物的所有 权和使用权呢？司法界和理论界中主要有以下三种观点：第一种观点认为，依私法上“法无 禁止即授权”的理念 ，仅违反公法的违法建筑物仍会受到私法上的肯定。违法建筑人与合 法