合同法：怎样处理房屋租赁合同纠纷.doc

合同法：怎样处理房屋租赁合同纠纷.doc合同法：怎样处理房屋租赁合同纠纷 在审判实践中，能不能确认房屋租赁 合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何 处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的 难点。
合同必须严守，是合同法上的一项基本原则。但是，当事人可依合同约定 或者法律规定而享有解除权，以便从合同的束缚中解脱出来。
在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定， 双方在以下情形下享有合同解除权：
承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵（包括物的瑕疵和权利瑕疵），致 使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用 收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部 分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物 部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使 承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到 危及承租人的安全或者健康的程度。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，不论是 物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四条第（四）项规定，承租 人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应 满足以下要件：（1）承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是，如 果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也 应允许承租人解除合同。（2）出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为 不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除合同。
《合同法》第二百三十三条规定的用语是可以随时解除。但应注意的是，其前 提是租赁房屋的瑕疵已达到危及承租人（包括同住人）的安全或者健康的程度。 在此种情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其 解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要绝对保护人 的生命与健康。对此条作相反解释，就是，如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及 承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租 人将不得主张解除合同。
出租人的解除权。包括：（1）承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的 性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定：承租人 未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出 租人可以解除合同并要求赔偿损失。（2）承租人迟延支付租金，经出租人催告， 仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正 当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支 付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（3）承租人未经出租人同意， 将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人 未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合 同。《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不 明确，依照本法第六十一条的规定仍